เรื่องน่ารู้ของมรดก บ้าน ที่ดิน จัดการอย่างไร ใครได้รับบ้าง?

การได้รับมรดกต่าง ๆ จากคนในครอบครัว จริง ๆ แล้วมีรายละเอียดที่ควรทราบมากมาย โดยเฉพาะเรื่องของมรดก บ้าน และที่ดิน เรื่องเหล่านี้ถือเป็นเรื่องใกล้ตัวที่หลายคนควรทราบ วันนี้ The Best Propety ได้รวบรวมสาระน่ารู้เกี่ยวกับมรดก บ้าน และที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นมรดกคืออะไร ผู้ที่มีสิทธิรับมรดกเป็นใครบ้าง และสาระอื่น ๆ ที่พร้อมตอบทุกข้อสงสัยของคุณในบทความนี้
 

ทำความรู้จัก “มรดก” และ พินัยกรรม

ก่อนจะไปอ่านสาระน่ารู้ และรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับพินัยกรรม มรดก บ้าน และที่ดิน มาทำความรู้จักเกี่ยวกับมรดก และพินัยกรรมกันก่อนว่าคืออะไร 

มรดก คืออะไร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1600 มรดก คือ ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย รวมไปถึงสิทธิ และความรับผิดชอบต่าง ๆ ที่ผู้ตายได้มา หรือมีอยู่ก่อนที่จะเสียชีวิตลง เช่น อสังหาริมทรัพย์ รถ ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในการเช่าซื้อขายต่าง ๆ เงินฝาก ทองคำ เป็นต้น โดยมรดกจะไม่นับรวมกับทรัพย์สินที่ได้รับหลังจากเสียชีวิตแต่อย่างใด
 

พินัยกรรม คืออะไร

พินัยกรรมเป็นการแสดงเจตนาของผู้ตายที่ได้ทำไว้ในก่อนเสียชีวิต เกี่ยวกับเรื่องของทรัพย์สินกิจการ และผลประโยชน์ว่าต้องการจะยกให้แก่ใคร ซึ่งผู้ทำสามารถกำหนดได้ว่า ตนต้องการให้ใครเป็นผู้รับทรัพย์สินกิจการ และผลประโยชน์ ไม่ได้มีข้อจำกัดว่าจะต้องยกให้กับผู้สืบสันดาน ญาติ หรือคนในครอบครัวเท่านั้น แต่สามารถระบุผู้รับผลประโยชน์เป็นบุคคลอื่นตามที่ตนต้องการได้ 

นอกจากเรื่องของการแสดงเจตนาการยกทรัพย์สินกิจการ และผลประโยชน์แล้ว พินัยกรรมยังมีการแสดงเจตนาในเรื่องของกำหนดการอื่น ๆ อีกด้วย เช่น การจัดการบริจาคร่างกายของผู้ตาย การจัดการงานศพ เป็นต้น 

โดยการทำพินัยกรรมนั้นผู้ทำจะต้องมีคุณสมบัติที่สำคัญ 2 ข้อ คือ มีอายุ 15 ปีขึ้นไป และต้องไม่เป็นบุคคลไร้ความสามารถจากคำสั่งของศาล สำหรับการทำพินัยกรรม กฎหมายกำหนดรูปแบบไว้ 5 แบบด้วยกัน ดังนี้

• พินัยกรรมแบบธรรมดา : เป็นพินัยกรรมที่จะเขียนหรือพิมพ์ก็ได้ แต่ต้องทำเป็นในรูปแบบหนังสือ ซึ่งพินัยกรรมประเภทนี้จำเป็นต้องลงลายมือชื่อหรือลายนิ้วมือผู้ทำพินัยกรรม ต่อหน้าพยานอย่างน้อย 2 คนพร้อมกัน ที่สำคัญจำเป็นต้องระบุวัน เดือน ปีที่ทำพินัยกรรมด้วย
   
• พินัยกรรมแบบเขียนเองทั้งฉบับ : เป็นพินัยกรรมแบบเขียนทั้งฉบับ ซึ่งต้องเป็นลายมือผู้ทำทั้งฉบับ และผู้ทำจำเป็นต้องลงลายมือชื่อเท่านั้น ห้ามระบุสัญลักษณ์หรือรอยนิ้วมือ และจำเป็นต้องลงวัน เดือน ปี ที่ทำพินัยกรรมด้วย
   
• พินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมือง : พินัยกรรมประเภทนี้เป็นพินัยกรรมที่มีเจ้าหน้าที่รัฐเข้ามารับรู้การทำพินัยกรรมด้วย โดยผู้ทำพินัยกรรมต้องแจ้งความประสงค์โดยให้ถ้อยคำ หรือข้อความที่ต้องการใส่ในพินัยกรรมของตน แก่ เจ้าพนักงาน ที่สำนักงานเขตที่ว่าการอำเภอของจังหวัดต่างๆ พร้อม พยาน อย่างน้อย 2 คนพร้อมกัน (จะทำนอกที่ว่าการอำเภอก็ได้ ถ้ามีการร้องขอ) ที่สำคัญจะต้องลง วันเดือนปี ที่ทำพินัยกรรม และ ผู้ทำพินัยกรรม, พยาน 2 คน, เจ้าพนักงานจะต้องลงลายมือชื่อ และจดข้อความว่าพินัยกรรมได้ทำขึ้นถูกต้อง พร้อมประทับตราตำแหน่งของเจ้าพนักงานไว้ด้วย
   
• พินัยกรรมแบบเอกสารลับ : เป็นพินัยกรรมที่ผู้ทำพินัยกรรมทำพินัยกรรม ได้จัดทำขึ้นมาเอง อาจเขียนหรือพิมพ์ ก็ได้ แล้วลงลายมือชื่อตัวเอง และปิดผนึกพินัยกรรมพร้อมทั้งลงลายมือชื่อทับรอยผนึก แล้วนำพินัยกรรม ไปแสดงต่อเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานเขต (กทม.) หรือที่ว่าการอำเภอ (ตจว.) พร้อมทั้งพยานอย่างน้อย 2 คน และแจ้งต่อบุคคลเหล่านี้ว่า พินัยกรรมนี้เป็นของตน เจ้าหน้าที่จะจดถ้อยคำของผู้ทำพินัยกรรม และลงวันเดือนปีที่ทำพินัยกรรมไว้บนซอง และประทับตราตำแหน่ง โดยผู้ทำพินัยกรรม, พยาน และเจ้าหน้าที่ต้องลงลายมือชื่อไว้หน้าซองตรงที่ปิดผนึก
   
• พินัยกรรมแบบทำด้วยวาจา : เป็นพินัยกรรมที่จะมีการกล่าววาจาเพื่อระบุเจตจำนงของผู้ทำในกรณีที่ผู้ทำพินัยกรรมใกล้ถึงแก่ความตาย หรือตกอยู่ในสถานการณ์ที่อันตราย เป็นต้น ซึ่งพินัยกรรมประเภทนี้จัดเป็นประเภทพิเศษจำเป็นต้องทำด้วยวาจาต่อหน้าพยานอย่างน้อย 2 คนที่อยู่ในสถานที่เดียวพร้อมกันกับผู้ทำพินัยกรรม
  
   

ผู้มีสิทธิรับมรดก มีใครบ้าง?

หลังจากที่ได้พาไปทำความรู้จักเกี่ยวกับมรดก และพินัยกรรมไปในข้างต้นแล้ว อย่างที่ทราบกันว่าในพินัยกรรมจะมีการกำหนดว่าใครจะเป็นผู้สิทธิรับมรดก ทรัพย์สิน และอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในพินัยกรรม เพราะหากผู้ทำพินัยกรรมถึงแก่กรรม จะได้มีการจัดการให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของผู้ตายที่ได้ระบุรายละเอียดไว้ อย่างไรก็ตามในกรณีที่ไม่ได้มีการทำพินัยกรรมไว้ เจ้าของมรดกถึงแก่ความตาย มรดก ทรัพย์สิน และผลประโยชน์ที่มีอยู่จะตกเป็นของทายาทโดยชอบธรรมทันที ทั้งนี้หากทายาทปฏิเสธไม่รับ มรดกดังกล่าวก็จะกลายเป็นของทางแผ่นดินนั่นเอง 

เมื่อว่ากันตามรายละเอียดแล้ว จึงได้ข้อสรุปว่าผู้ที่มีสิทธิรับมรดก แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ ทายาทโดยชอบธรรม และผู้รับพินัยกรรม แล้วผู้มีสิทธิรับมรดกทั้ง 2 ประเภทคืออะไร ไปอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมพร้อม ๆ กันดังนี้
 

1. ทายาทโดยธรรม

ทายาทโดยธรรมจะเป็นญาติ ผู้ที่มีความสัมพันธ์ทางโลหิตกับผู้ตาย ซึ่งทายาทโดยธรรมถือเป็นผู้ที่มีสิทธิรับมรดก และลำดับการรับมรดกของทายาทโดยธรรมจะเป็นไปตามลำดับก่อนหลังที่ได้มีการเรียงลำดับไว้ ซึ่งทายาทโดยธรรมแบ่งออกเป็น 6 ลำดับดังต่อไปนี้ 

• ลำดับที่ 1 ผู้สืบสันดาน
   
• ลำดับที่ 2 บิดา มารดา
   
• ลำดับที่ 3 พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน
   
• ลำดับที่ 4 พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน
   
• ลำดับที่ 5 ปู่ ย่า ตา ยาย
   
• ลำดับที่ 6 ลุง ป้า น้า อา
  
   

ทายาทโดยธรรมที่เป็นคู่สมรส

นอกจากทายาทโดยธรรมที่เป็นญาติพี่น้องที่มีความสัมพันธ์ทางสายเลือดแล้ว ยังมีทายาทโดยธรรมที่เป็นคู่สมรสอีกด้วย ซึ่งทายาทโดยธรรมที่เป็นคู่สมรส เป็นผู้ที่มีความเกี่ยวข้องกันทางความสัมพันธ์ในเรื่องของความรัก การใช้ชีวิตคู่ร่วมกัน ด้วยเหตุนี้จึงมีสิทธิที่จะรับมรดกเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตามจำนวนมรดกที่ทายาทโดยธรรมที่เป็นคู่สมรสจะได้รับว่ามากน้อยแค่ไหน จะขึ้นอยู่กับลำดับทายาทโดยธรรมว่าอยู่ในลำดับใดด้วย
 

2. ผู้รับพินัยกรรม

ผู้รับพินัยกรรม คือ บุคคลที่ไม่ว่าจะเป็นคนในครอบครัว ญาติพี่น้อง หรือบุคคลภายนอกที่ผู้ทำพินัยกรรมได้มีการระบุยกทรัพย์สิน และผลประโยชน์ให้ 
 

การแบ่งมรดกบ้าน และที่ดินมีการจัดการอย่างไร 

การแบ่งมรดกบ้าน และที่ดินสามารถแบ่งออกได้ 2 กรณี คือกรณีที่ทายาทโดยชอบธรรมสามารถตกลงกันได้ และกรณีที่ไม่สามารถตกลงกันได้ ซึ่งทั้ง 2 กรณีนี้ก็จะมีการจัดการที่แตกต่างกันออกไป

• กรณีที่ทายาทโดยชอบธรรมสามารถตกลงกันได้ : ในกรณีนี้ก็จะมีการแบ่งทรัพย์สินอย่างเป็นสัดส่วน หรือจะมีการแบ่งทรัพย์สินในรูปแบบการขายทรัพย์มรดก และนำเงินที่ขายได้มาแบ่งให้กับทายาท 
   
• กรณีที่ไม่สามารถตกลงกันได้ : ในกรณีที่ไม่สามารถตกลงกันได้ มีความต้องการในการจัดการทรัพย์สินที่ไม่ตรงกันตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา 1745 ประกอบมาตรา 1364 แล้วนั้น ศาลจะมีอำนาจกำหนดวิธีการแบ่งทรัพย์สิน ซึ่งจะมีการออกคำสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันมีผู้ที่ได้รับส่วนแบ่งมากกว่า หรือได้รับส่วนแบ่งที่ดีกว่า ผู้ที่ได้รับส่วนแบ่งมากกว่าจะต้องทำการทดแทนเป็นเงินให้กับผู้ที่ได้รับทรัพย์สินด้อยกว่าด้วย 
  
   

หากต้องการขายบ้านที่ได้รับมรดกมา สามารถขายได้หรือไม่ เสียภาษีไหม?

การขายบ้านที่ได้รับมรดกมาสามารถขายได้ แต่จำเป็นต้องเสียภาษี โดยภาษีที่ต้องเสียจะเป็นภาษีหัก ณ ที่จ่าย มีการคำนวณโดยใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งเมื่อคำนวณเรียบร้อยแล้วจะมีหักค่าใช้จ่าย 50% จากนั้นจะหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองบ้าน และคูณกับจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้งก็จะได้ภาษีที่หัก ณ ที่จ่ายที่ต้องเสีย

นอกจากภาษีที่หัก ณ ที่จ่ายแล้ว การขายบ้านที่ได้รับเป็นมรดกยังจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก 0.5% ของราคาที่ประเมิน และมีค่าธรรมเนียมการโอนบ้านอีก 2% ซึ่งค่าธรรมเนียมการโอนบ้านขึ้นอยู่กับการตกลงว่าใครจะเป็นคนจ่ายระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย อย่างไรก็ตามการขายบ้านที่ได้รับมรดกมาจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่มีอัตราค่อนข้างสูงถึง 3.3%

สรุปได้ว่าการขายบ้านที่ได้รับมรดกมา จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยหักค่าใช้จ่ายได้ 50% เสียค่าอากรแสตมป์ และไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจนั่นเอง 

หากต้องการขายบ้านที่ได้รับมรดกมา อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ ประกาศขายบ้านที่ไหนดี ได้เลย!
 

เกร็ดน่ารู้ของกฎหมายมรดก ที่ดิน และการโอนที่ดินมรดก 

กฎหมายมรดกที่ดิน เป็นกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน ซึ่งที่ดินดังกล่าวจะเป็นที่ดินที่มีการตกทอด ส่งต่อให้กับทายาทของเจ้าของที่ดินเมื่อเจ้าของที่ดินได้เสียชีวิตไปแล้ว หรือกล่าวให้เข้าใจง่าย ๆ คือได้รับที่ดินนั้นเป็นมรดก ซึ่งการได้รับที่ดินเป็นมรดกนั้นมีรายละเอียดที่สำคัญที่ต้องเข้าใจ โดยได้แก่

• การได้รับมรดกที่ดินโดยสิทธิตามพินัยกรรม จะเป็นการได้รับที่ดินโดยเจ้าของที่ดินระบุไว้ในพินัยกรรม ฉะนั้นผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินระบุไว้จะเป็นผู้ได้รับมรดกที่ดิน
   
• ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ ที่ดินจะตกเป็นของทายาทโดยสิทธิตามกฎหมาย ซึ่งหากเป็นในลักษณะนี้การขอรับมรดกที่ดินจะถูกแบ่งออกเป็น 2 กรณีด้วยกัน คือ
  
  
  • มีผู้จัดการมรดก : ผู้จัดการมรดกจะต้องนำหลักฐานมายื่นต่อสำนักงานที่ดิน ซึ่งก็คือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน และหลักฐานที่แสดงว่าตนเป็นผู้จัดการมรดก โดยสำนักงานที่ดินก็จะทำการสอบสวนตามระเบียบ หากมีการตรวจสอบเรียบร้อย ผ่านทุกอย่าง ทางสำนักงานที่ดินก็จะทำเรื่องการจดทะเบียนโอนให้ หลังจากนั้นผู้จัดการมรดกก็จะทำการยื่นขอจดทะเบียนโอนให้กับผู้รับมรดกต่อไป
     
  • ไม่มีผู้จัดการมรดก : กรณีนี้สามารถนำหลักฐานมายื่นต่อสำนักงานที่ดิน ซึ่งก็จะมีการตรวจสอบ และทำการติดประกาศ 30 วัน ก่อนจดทะเบียนโอน ซึ่งหากไม่มีผู้คัดค้าน ก็จะสามารถทำการจดทะเบียนโอนให้กับผู้รับมรดกที่ยื่นหลักฐานได้
     
• ผู้ที่ได้รับมรดกที่ดินจะต้องไปยื่นหลักฐานขอจดทะเบียนรับโอนที่ดินกับสำนักงานที่ดิน
   
• หากในพื้นที่ที่ผู้ได้รับที่ดินอาศัยอยู่นั้น ได้มีการยกเลิกอำนาจนายอำเภอกับกฎหมายมรดกที่ดิน หากเป็นในกรณีนี้สามารถนำหลักฐานไปยื่นขอจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยต้องมีเอกสารสำคัญอย่างโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. น.ส.3 ข. ไปยื่น
   

อย่างไรก็ตามยังมีอีกหนึ่งเกร็ดความรู้ดี ๆ ที่ควรทราบคือเรื่องการโอนที่ดินมรดก ซึ่งการโอนที่ดินมรดกกรณีนี้จะมีการเสียค่าธรรมเนียมด้วย โดยค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก ปี พ.ศ.2558 จะมีรายละเอียดในการคิดดังนี้ 

• บุพการี คู่สมรส และผู้สืบสันดาน คิด 0.5% 
   
• ญาติตามสายเลือด บุตรบุญธรรม และบุคคลอื่น คิด 2% 
   
• ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้น 
  
   

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน

อย่างไรก็ตามนอกจากกฎหมายมรดกที่ดินที่ต้องควรทราบแล้ว หากได้รับที่ดินมาเป็นมรดก หรือมีที่ดินเป็นของตัวเอง อีกหนึ่งเรื่องที่ควรทราบ และมีความสำคัญเช่นเดียวกันก็คือ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เป็นเอกสารที่ยืนยันกรรมสิทธิ์ที่ดินในทางกฎหมาย มีความสำคัญเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการซื้อ ขาย ปล่อยให้เช่าที่ดิน โดยเอกสารสิทธิ์ที่ดินแบ่งออกเป็นประเภทดังต่อไปนี้

• โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) : เป็นเอกสารหลักของที่ดินที่ใช้กันโดยส่วนใหญ่ ซึ่งสำคัญและไม่ควรทำโฉนดที่ดินหาย โดยเอกสารนี้จะบอกรายละเอียดเกี่ยวกับรูปร่าง ลักษณะ ความกว้าง ยาว ขนาดพื้นที่ของที่ดิน เลขหลักหมุดที่ดิน แนวเขตที่ติดกับที่ดินโดยรอบ ฯลฯ ซึ่งโฉนดที่ดินจะออกโดยกรมที่ดิน
   
• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) : เป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม อ.ช. 2 ออกโดยกรมที่ดิน
   
• หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
  
  
  • น.ส. 3 ก. : เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่มีการทำระวางภาพถ่ายทางอากาศเพื่อกำหนดตำแหน่ง และแสดงให้เห็นว่าที่ดินดังกล่าวไม่อยู่ในเขตอุทยาน ป่าสงวน หรือพื้นที่คุ้มครองที่ไม่สามารถครอบครองได้ ซึ่งออกโดยกรมที่ดิน
     
  • น.ส. 3 ข. : เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่มีมีการแสดงความเป็นเจ้าของแบบไม่เป็นทางการ ซึ่งเอกสารแสดงสิทธิที่ดินน.ส. 3 ข. จะยังไม่สามารถนำไปแสดงสิทธิ์การซื้อขาย หรือจดจำนองได้ 
     
  • น.ส. 2 : เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกในการรับรองการเป็นเจ้าของที่ดินชั่วคราว ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อให้สามารถนำพื้นที่ไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว หากเจ้าของที่ได้รับเอกสารสิทธิ์ที่ดินนี้ไม่ทำประโยชน์กับที่ดินติดต่อกัน 3 ปี จะโดนยึดพื้นที่คืนในที่สุด
     
  • ส.ป.ก. 4-01 : เป็นเอกสารที่ออกเพื่อจัดสรรที่ดินให้กับผู้ที่ไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเอง โดยเฉพาะเกษตรกร ผู้ยากไร้ ซึ่งเอกสารนี้จะออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
     

ไม่ควรพลาด The Best Property ชวนอ่านบทความดี ๆ เพิ่มเติม : เอกสารสิทธิ์หรือโฉนดที่ดิน , ค้นหาแปลงที่ดิน
 

“The Best Property” ยินดีให้คำปรึกษาเรื่องบ้านและที่ดิน

หลังจากที่ได้ทราบสาระดี ๆ เกี่ยวกับมรดก บ้าน และที่ดินแล้ว จะเห็นได้ว่าเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากกว่าที่คิด แม้จะมีรายละเอียดที่ค่อนข้างซับซ้อน แต่มรดก บ้าน และที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่สามารถช่วยสร้างมูลค่าทางการลงทุนให้กับผู้ถือครองในอนาคตได้

The Best Property ผู้นำด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทยินดีให้คำปรึกษาเกี่ยวกับเรื่องบ้าน และที่ดินแบบครบ จบ ในที่เดียว สำหรับท่านใดที่ต้องการปรึกษาเราเรื่องบ้าน คอนโด และที่ดิน ไว้วางใจให้ The Best Property ดูแลคุณ

สามารถติดต่อ The Best Property ได้ที่ @thebestproperty หรือโทร : 02-047-4282