บทความสาระน่ารู้ เช็กวิธีดูโฉนดที่ดินและจำแนกโฉนดแต่ละประเภทและอื่น ๆ
บทความ
บทความสาระน่ารู้

เช็กวิธีดูโฉนดที่ดินและจำแนกโฉนดแต่ละประเภทและอื่น ๆ

10 กรกฎาคม 2566

 


การดำเนินการแลกเปลี่ยนซื้อ-ขาย โอนกรรมสิทธิ์ ย่อมมีใบโฉนดที่ดินที่เป็นกุญแจหลักในการซื้อที่ดินสำเร็จ แต่วิธีดูโฉนดที่ดินให้ถูกโดยไม่โดนหลอกจากฝ่ายตรงข้ามนั้น มีรายละเอียดที่ต้องสังเกตอย่างไรบ้าง วันนี้ทาง The Best Property จะมาบอกใบโฉนดที่ดินแต่ละประเภทแบบพอสังเขป ให้ผู้อ่านเข้าใจง่ายและสามารถตรวจสอบได้ด้วยตัวเอง

โฉนดที่ดิน คืออะไร

โฉนดที่ดิน (LandsMaps) คือ ใบรับรองกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดินโดยชอบธรรมจากกรมที่ดิน ผู้ที่มีใบโฉนดที่ดินจะมีอำนาจในการใช้ทีดินของตนเองทำการซื้อ-ขายในท้องตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินปล่อยเช่า โอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้อื่น หรือแม้กระทั่งผู้มีสิทธิ์ดำเนินคดีตามกฎหมายกับผู้บุกรุกพื้นที่ดินของตัวเอง 

เจ้าของใบโฉนดที่ดินได้รับสิทธิ์ครอบครองที่ดินโดยชอบธรรม เนื่องจากมีใบหนังสือรับรองแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นหลักฐานในการดำเนินการตามกฎหมาย นอกจากนี้โฉนดที่ดินยังมีขึ้นเพื่อเหตุผลอื่น ๆ อีก ดังนี้

  • การมีโฉนดช่วยทำให้เจ้าของมีหลักกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มั่นคง
  • เป็นหลักฐานพิจารณาสิทธิที่ดินตนเอง ในการติดต่อธุระกับทั้งหน่วยงานภาครัฐและเอกชน
  • ใบโฉนดที่ดินระบุตำแหน่งที่ตั้ง รวมไปถึงรายละเอียดเนื้อที่ดินแต่ละแปลงไว้อย่างครบถ้วน
  • การมีโฉนดที่ดินทำให้เป็นใบป้องกันการบุกรุกขยายอาณาเขตเข้าไปในพื้นที่เปล่าของทางภาครัฐได้  ทำให้เจ้าของที่ดินรับรู้พื้นที่ขอบเขตตัวเองอย่างเหมาะสม
  • โฉนดที่ดินใช้เป็นหลักฐานทุนทรัพย์และใช้เป็นหลักประกันการเข้าไปขอสินเชื่อ กู้ซื้อที่ดิน และเป็นเอกสารกู้บ้านกับสถาบันการเงิน 
  • ใบโฉนดที่ดินสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการขอบุคคลเข้าทำงาน ค้ำประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาลได้
  • การมีใบโฉนดที่ดินเป็นหลักฐานช่วยให้การดำเนินการซื้อ-ขาย โอนสิทธิ์ จำนอง ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

 

ประเภทของโฉนดที่ดิน 

โดยทั่วไปประเภทของโฉนดที่ดินแบ่งออกเป็น 2 แบบใหญ่ ๆ ดังนี้ โฉนดที่ดินแบบเอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดิน เช่น เอกสารที่บนหัวเอกสารเป็นรูปครุฑแดง (นส.4), ครุฑเขียว (น.ส.3 ก.), ครุฑดำ (น.ส.3 ข.) และโฉนดที่ดินแบบเอกสารสิทธิ์ที่ราชการออก เช่น ส.ป.ก 4-01, ใบจอง น.ส. 2, ภ.ท.บ. 5, ส.ท.ก. เป็นต้น

1.โฉนดที่ดินแบบเอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดิน


รูปแบบเอกสารของโฉนดที่ดินแสดงสิทธิ์ที่ดินจะถูกจำแนกออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ 

1.โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑแดง)


โฉนดที่ดิน นส.4 คือ ใบแสดงว่าผู้ถือครองโฉนดที่ดินเป็นผู้มีสิทธิ์เต็มเงื่อนไขในการดำเนินการใช้โฉนดตามกฎหมาย เป็นโฉนดที่ดินที่พบเห็นได้ทั่วไป สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เงื่อนไขการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์โฉนดครุฑสีแดง คือจะต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินตามพื้นที่เท่านั้น

โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสารด้านบนทางขวาของเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน 

โฉนดครุฑแดง นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่ากว่า น.ส.4 จ.

2.โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว)


โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. คือ ใบแสดงการรับรองทำประโยชน์ที่ดิน ที่ไม่ใช่โฉนดที่ดินและกรรมสิทธิ์ มีการทำรังวัด ดูระวางที่ดิน รูปถ่ายทางอากาศได้ โฉนดประเภท น.ส.3 ก นี้ สามารถนำไปจำนองกับธนาคารได้แม้ไม่ใช่โฉนดแสดงกรรมสิทธิ์ แต่มีความเสี่ยงสูงที่ดินนี้ถูกยึดไปได้หากเจ้าของปล่อยรกร้าง มิได้ทำประโยชน์ใด ๆ ในที่ดินนั้น ๆ 

โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยนโฉนดที่ดิน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการตรวจสอบและออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ผู้มีชื่อโฉนด/ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดินเอง

3.โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. (ครุฑดำ)


โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. คือ ใบรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้ว แต่ได้รับสิทธิ์ครอบครองอย่างเดียว ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น เป็นใบที่แสดงเป็นเจ้าของอย่างไม่เป็นทางการ ตัวที่ดินจะยังไม่ได้รับการรังวัดและรูปถ่ายจากทางอากาศ  และไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

2.โฉนดที่ดินแบบเอกสารสิทธิ์ที่ราชการออก


รูปแบบเอกสารของโฉนดที่ดินแสดงสิทธิ์ที่ราชการออก จะถูกจำแนกออกเป็น 4 ประเภทหลัก ได้แก่ 

1.ส.ป.ก 4-01 (ครุฑน้ำเงิน/ ครุฑแดง)


ส.ป.ก 4-01 (ครุฑน้ำเงิน, ครุฑแดง) คือ ใบรับรองการเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับทำการเกษตรกรรมเท่านั้น ห้ามใช้ที่ดินทำประโยชน์อย่างอื่นนอกเหนือจากการเกษตรเด็ดขาด ใบโฉนดแบบนี้จะถูกออกแบบโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เพื่อให้กับให้ประชาชนโดยเฉพาะ เจ้าของที่ดินสามารถโอน แบ่ง กรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดินสำหรับทำการเกษตรนี้ให้กับทายาทในครอบครัวต่อได้

2.ใบจอง น.ส. 2


ใบจอง น.ส. 2 คือ ใบรับรองการเป็นเจ้าของที่ดินชั่วคราว ซึ่งมีเงื่อนไขว่า เจ้าของจะต้องทำประโยชน์แก่ที่ดินที่ครอบครอง 75% ภายใน 6 เดือนและดำเนินการให้เสร็จใน 3 ปี นับหลังจากที่ทางราชการทำใบจองเสร็จเรียบร้อย กรณีที่เจ้าของไม่สามารถทำตามที่เงื่อนไขกำหนด จะถูกถอดถอนออกจากการเป็นเจ้าของที่ดิน และมอบสิทธิ์แก่ผู้อื่นครอบครองแทน ที่สำคัญใบจอง น.ส. 2 ดังกล่าว ไม่สามารถโอน แบ่ง จำนอง ให้กับผู้อื่นในครอบครัวได้ 

3.แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ ภ.ท.บ. 5


แบบยื่นชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.ท.บ. 5) คือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ เนื่องจากเป็นที่ดินของทางภาครัฐ ที่อนุญาตให้ประชาชนเข้ามาใช้ประโยชน์ มาอยู่พักอาศัยได้ แล้วเก็บภาษีเป็นค่าทำนุบำรุงรักษาตอบแทน ใบชำระนี้ไม่สามารถโอน ขาย หรือจำนองได้ แต่ส่วนใหญ่นิยมขายแบบกันเองเพราะไม่มีกฎหมายรองรับภาษีนี้

4.ส.ท.ก.


ส.ท.ก. คือ ใบรับรองว่าผู้ถือครองโฉนดที่ดินนี้ สามารถทำมาหากินในพื้นที่เขตป่าไม้ได้ โดยเอกสารนี้ออกผ่านกรมป่าไม้ หากผู้ถือครองไม่ทำประโยชน์ต่อเนื่องกันมาถึง 2 ปี ทางกรมป่าไม้มีสิทธิ์ที่จะยึดโฉนด ส.ท.ก. ทันที เพราะถือว่าโฉนดนี้ไม่ได้จดรายชื่อกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถดำเนินซื้อ-ขาย โอน แบ่ง จำนองได้ แต่สามารถให้กับทายาทได้ 

รายละเอียดของโฉนดที่ดิน ดูอย่างไร


ด้านหน้าโฉนดที่ดิน
 

  • รายละเอียดตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน จะอยู่ด้านบนของเอกสาร โดยมี 
    • ข้อมูลตำแหน่งที่ดิน ประกอบด้วยเลขระวาง หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด บอกตำแหน่งในใบโฉนดที่ดิน
    • ข้อมูลอ้างอิงโฉนดที่ดิน ประกอบด้วยเลขโฉนดที่ดิน เล่ม และหน้า บอกลำดับเอกสารสิทธิ์ เป็นข้อมูลสำหรับกรอกค้นหาในเว็บไซต์ กรมที่ดิน
  • รายละเอียดผู้ครอบครองโฉนดคนแรก จะต้องมีชื่ออยู่บนโฉนดที่ดินด้านหน้า แม้เจ้าของจะเป็นผู้อื่นแล้ว แต่เจ้าของคนแรกจะไม่ถูกเปลี่ยนแปลงเด็ดขาด
  • รายละเอียดแปลนที่ดิน เป็นส่วนที่ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) และรูปที่มีอัตราส่วนถูกต้องตามพื้นที่จริง ทุกรายละเอียดของที่ดินจะต้องระบุในส่วนนี้ทั้งหมด 

 

ด้านหลังโฉนดที่ดิน


เนื้อของด้านหลังใบโฉนดที่ดินจะต้องมี สารบัญจดทะเบียน บอกรายละเอียดประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด ตั้งแต่ผู้สัญญาและผู้รับสัญญาเป็นใครบ้าง นอกจากนี้พนักงานสามารถใช้สารบัญจดทะเบียนจดเงื่อนไขการซื้อ-ขาย โอนกรรมสิทธิ์แก่ทั้งสองฝ่ายด้วยอักษรสีแดง เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขโดยกฎหมาย 

เทคนิคการตรวจสอบโฉนดที่ดินฉบับจริง

 

  • ขนาดความกว้างยาวของโฉนดที่ดินทุกประเภทจะมีขนาดเท่ากับ 24*36 ซม.เท่ากันทุกใบ
  • โฉนดที่ดินทุกใบจะมีลายเซ็นเจ้าพนักงาน พร้อมตราประทับ
  • ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีประวัติครอบครองที่ดิน และมีลายเซ็นเจ้าพนักงานและตราประทับประกอบ
  • เนื้อกระดาษโฉนดที่ดินจะเป็นลายสีเหลืองอ่อนและมีลายเฉพาะ
  • ลายเฉพาะเนื้อกระดาษโฉนดที่ดินของจริง สามารถสองไฟดูลายน้ำรูปครุฑล้อมรอบด้วยวงกลม จะมีคำเฉพาะ ‘กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย’ ประกอบอยู่เสมอ 

 

สรุปความรู้ โฉนดที่ดิน


การได้รู้รายละเอียดเกี่ยวกับใบโฉนดที่ดินทำให้คุณรับรู้เงื่อนไขต่าง ๆ ของโฉนดแต่ละประเภทได้อย่างถูกต้อง ทำให้การแลกเปลี่ยนซื้อ-ขาย โอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้จะซื้อหรือผู้จะขาย ช่วยให้คุณซื้อขายที่ดินได้อย่างปลอดภัย ไม่โดนมิจฉาชีพหลอกลวงได้ง่าย ๆ และดำเนินการภายใต้กฎหมายรับรอง แต่หากจะหาบ้านพร้อมที่ดินสวย ๆ สามารถติดต่อนายหน้าขายบ้านได้ที่

นอกจากนี้ เรายังมี The Best Property ยังมีบทความเกี่ยวกับสาระน่ารู้เรื่องบ้านอีกมากมาย ผู้ที่สนใจซื้อขายบ้าน สร้างบ้าน รีโนเวทบ้าน ไม่ควรพลาด