ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คอนโด และที่ดิน 2566 คิดยังไง ใครจ่าย เสียค่าอะไรบ้าง

กฎระเบียบของค่าโอนบ้าน เป็นลำดับการดำเนินการที่ผู้ซื้อ ผู้ขายควรรู้ข้อกำหนดอย่างเคร่งครัด เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโอมกรรมสิทธิ์บ้าน มีค่าธรรมเนียมในการชำระที่ซับซ้อน การจัดเตรียมเอกสาร พร้อมชี้แจงเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อประสานงานการตรวจสอบพื้นที่บ้านให้เรียบร้อย เพื่อลดความเสี่ยงที่ผู้ขายเอาเปรียบกับผู้ซื้อได้อย่างปลอดภัย

แล้วค่าโอนบ้านคิดยังไง? มีค่าใช้จ่ายในการชำระค่าโอนบ้านเท่าไหร่? แล้วมีค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินเท่าไหร่บ้าง? ทาง The Best Property จึงมาอธิบายเรื่องค่าโอนบ้านโดยละเอียด ไม่ว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะทำเรื่องค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือสองหรือซื้อ-ขายบ้านหลังแรกมีมาตรการโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง สามารถดูรายละเอียดค่าโอนบ้านได้ในบทความนี้

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายการซื้อบ้าน คอนโด หรือบ้านประเภทอื่น ที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายต้องทำเรื่องกับกรมที่ดิน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ทำการตรวจสอบบ้านของผู้ขายให้เรียบร้อยก่อนเดินเรื่องการโอนค่าบ้านแก่ผู้ซื้อ โดยเงื่อนไขการดำเนินค่าโอนบ้านของการซื้อ-ขาย มีระเบียบข้อกำหนดบังคับในการชำระค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน ตั้งแต่ราคาโอนที่ดิน การจ่ายภาษี การโอมกรรมสิทธิ์ และการจดจำนอง ที่อยู่ภายใต้กฎมาตรการของรัฐบาลที่ทำการหย่อนภาษีหย่อนค่าโอนบ้านในปี 2566

ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน คอนโด ที่ดิน เสียค่าอะไรบ้าง

ค่าโอนบ้านระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย มีข้อกำหนดการชำระค่าธรรมเนียมขายฝากบ้าน ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ขาย-ผู้ซื้อว่าจะทำการจ่ายค่าโอนบ้านอย่างไร โดยแบ่งค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหรือผู้ขายจะทำการจ่ายค่าค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดเอง ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด บ้าน และสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยอื่น ๆ 

2. ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนองเป็นค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อต้องจ่าย โดยคิดเป็น 1% ของเงินกู้ทั้งหมด ในกรณีที่ผู้ซื้อ ทำการซื้อบ้านด้วยเงินสด จะไม่มีการเสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง

3. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์เป็นข้อกำหนดสำหรับการทำเรื่องค่าโอนบ้านของผู้ขาย ซึ่งคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย โดยมีเงื่อนไขที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากราคาที่ดินต่ำกว่า จะมีการคำนวณราคาประเมินที่ดินมัดรวมด้วย แต่หากผู้ขายอยู่ในเกณฑ์เข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในการทำเรื่องค่าโอนบ้านกับผู้ซื้อแต่อย่างใด

3.1 ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียมที่ผู้ขายต้องจ่าย ซึ่งคิดอัตราเป็น 3.3% ของราคาซื้อ-ขาย โดยทีเงื่อนไขที่ผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี หากผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่อทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าธรรมเนียมทางด้านค่าอากรแสตมป์แทน

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 

สำหรับผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา มีข้อกำหนดต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้ด้วย โดยจำนวนเงินสำหรับการเสียภาษีค่าโอนบ้าน จะขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายมีการซื้อถือครองบ้านมานานแค่ไหน หากมีการครอบครองบ้านนาน ผู้ขายต้องจ่ายค่าโอนบ้านมากตามจำนวนปีที่ครอบครอง พร้อมรวมราคาค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน โดยไม่สนราคาซื้อจริงครั้งแรกนั้นมีมูลค่าเท่าไหร่

สรุปค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน คอนโด ที่ดิน ใครเป็นคนจ่าย

การแบ่งสัดส่วนค่าโอนบ้าน คอนโด หรือบ้านประเภทอื่น ๆ จะมีค่าใช้จ่ายทั้ง 3 ค่า คือ ค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิ์ ค่าอาการแสตมป์ และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเรทราคาจะขึ้นอยู่กับการตกลงกันตามสัญญาซื้อ-ขาย ยกเว้นค่าจดจำจองผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายชำระทั้งหมด 

วิธีการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด ที่ดิน

เมื่อขั้นตอนการซื้อบ้านของผู้ซื้อ ตัดสินใจซื้อบ้านกับผู้ขายเรียบร้อย ลำดับต่อไปผู้ซื้อต้องทำเรื่องค่าโอนบ้านกรมที่ดิน เพื่อให้หน่วยงานนี้ ทำการตรวจสอบพื้นที่บ้าน ตั้งแต่โครงสร้างตัวบ้านทั้งภายในและภายนอกให้เรียบร้อย เพื่อให้ผู้ขายสามารถจัดความเรียบร้อยของสภาพตัวบ้านก่อนทำเรื่องค่าโอนบ้านแก่ผู้ซื้อ โดยมีขั้นตอนคอนโด ที่ดิน ดังนี้

ขั้นตอนที่ 1 แจ้งเรื่องการโอนบ้านกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้ทางทีมงานจัดเตรียมเอกสารสำหรับการโอนบ้าน

ขั้นตอนที่ 2 ตรวจเช็คเอกสารเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้เรียบร้อย โดยมีเอกสารสำหรับค่าโอนบ้านดังนี้

• สำเนาทะเบียนบัตรประชาชน 
• สำเนาบัตรทะเบียนบ้าน 
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) 
• สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
• สำเนาใบทะเบียนสมรส/หย่า (ในกรณีสมรส)
   

ขั้นตอนที่ 3 เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทำการประเมินทุนทรัพย์ พร้อมสรุปรวมยอดค่าธรรมเนียมส่วนต่างๆ สำหรับค่าโอนบ้าน

ขั้นตอนที่ 4 ผู้ซื้อเตรียมค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน โดยข้อตกลงการซื้อ-ขาย ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขผู้ขายด้วยว่า จะทำการจ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อ หรือผู้ขายเหมาจ่ายเองทั้งหมด

ขั้นตอนที่ 5 ทำการตรวจสอบข้อมูลเอกสารค่าโอนบ้านให้เรียบร้อย จากนั้นเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จะทำการสลักหลังโฉนด พร้อมให้โฉนดกับมอบสัญญาซื้อขาย (ทด.13) แก่ผู้ซื้อ ในกรณีผู้ซื้อทำสัญญากู้เงินกับธนาคาร ทางธนาคารจะเป็นคนกลางเก็บโฉนดที่ดินบ้านไว้ แล้วจะคืนโฉนดให้เมื่อผู้ซื้อทำการผ่อนบ้านครบเต็มจำนวน

คํานวณค่าโอน-จดจำนอง บ้านและที่ดิน ปี 2566

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกหรือทำเรื่องการโอนบ้านภายในปี 2566 ทางนายนิสิต จัทนร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน ได้ลดอัตราการจ่ายภาษีค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน , ภาษีขายบ้าน หรือ ภาษีโอนที่ดิน พร้อมกับลดภาษีการโอนบ้านอย่าง ค่าจดจำนองที่ดินและบ้าน เพื่อกระตุ้นการซื้อ-ขายบ้านแก่ผู้ซื้อ-ขายมากขึ้น โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขลดหย่อนค่าโอนบ้านดังต่อไปนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราเรท 2% ลดหย่อนเหลือเพียง 1% สำหรับค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโด อาคารพาณิชย์ ห้องชุด หรือที่ดินพร้อมอยู่ ภายในเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์ ในราคาค่าโอนบ้านที่กล่าวมาทั้งหมด ต้องมีราคาการประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท 
2. ค่าธรรมเนียมจดจํานองกรมที่ดินและบ้าน จากอัตราเรท 1% ลดหย่อนเหลือเพียง 0.1% สำหรับการจดทะเบียนจำนองของการซื้อ-ขาย โดยวงเงินจำนองเพื่อเป็นค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน ต้องมีราคาการประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท
3. ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์ ต้องเป็นบุคคลที่มีเชื้อสัญชาติ ไทย เท่านั้น 
4. ระยะเวลาการลดค่าธรรมเนียมสำหรับค่าโอนบ้าน และค่าโอนที่ดินซื้อขาย เริ่มต้นการลดหย่อนตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม - 31 ธันวาคม 2566 เท่านั้น  
    

ตัวอย่างกรณีบ้าน 2 ล้านเสียค่าโอน-จดจำนอง เท่าไหร่ 

ยกตัวอย่างค่าโอนบ้านในกรณีที่ ; ผู้ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท มีการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดินและกรรมสิทธิ์บ้านกับค่าจดจำนองบ้าน ดังนี้

1. ขั้นตอนที่ 1 คือ การคิดค่าธรรมเนียมสำหรับการจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ในปี 2566 ได้ปรับอัตราปกติจาก 2% เป็นเงินค่าโอนบ้านที่ต้องจ่าย 40,000 บาท จึงเหลือเพียง 1% จึงทำให้การจ่ายค่าโอนบ้าน 20,000 บาท เท่านั้น
    
2. ขั้นตอนที่ 2 คือ การคิดค่าธรรมเนียมสำหรับการจ่ายค่าจดจำนองในปี 2566 ได้ปรับอัตราปกติจาก 1% เป็นเงิน 20,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จึงทำให้การจ่ายค่าจดจำนอง 200 บาท เท่านั้น 
     

ตัวอย่างการคํานวณค่าโอนที่ดินและบ้านหรือค่าจดจำนองที่กล่าวมา ผู้ซื้อสามารถใช้สูตรการคิดราคาใช้จ่ายนี้ ไปเป็นหลักคํานวณค่าโอนบ้านมือสอง , ค่าโอนคอนโดมือหนึ่ง , ค่าโอนคอนโดมือสอง หรือค่าโอนที่ดินเปล่า ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้ในภายใต้เครือข่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายในปี 2566