รวมขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านจัดสรร และเอกสารที่ต้องใช้อย่างละเอียด
หากคุณคือคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านเดี่ยว บ้านจัดสรร หรือคอนโดเป็นของตนเอง แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มจากจุดไหนดี ไม่มีประสบการณ์ซื้อบ้านมาก่อน ในบทความนี้เราแนะนำขั้นตอนการซื้อบ้านอย่างละเอียด เริ่มตั้งแต่การประเมินความพร้อมด้านการเงิน การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ การคำนวณค่าใช้จ่ายในการกู้ซื้อบ้าน ครอบคลุมไปถึงการทำสัญญาซื้อขาย และยื่นกู้ขอสินเชื่อกับธนาคารมาฝากคนอยากมีบ้านทุกคน
ขั้นตอนการซื้อบ้าน
1. สำรวจความพร้อมก่อนซื้อบ้าน
ความพร้อมด้านการเงินเป็นสิ่งที่ควรคำนึงเป็นอันดับแรกก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบ ยิ่งถ้าเราจำเป็นต้องกู้ซื้อบ้าน และต้องจ่ายค่าบ้าน และดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเป็นระยะเวลาหลาย 10 ปี ยิ่งต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุม เพราะการซื้อบ้าน ไม่ได้มีเพียงค่าผ่อนบ้านที่ต้องจ่าย แต่ยังมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยอื่น ๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นค่าต่อเติมบ้าน ค่าประกันบ้าน ค่าเสื่อมสภาพ
ดังนั้นก่อนกู้ซื้อบ้านเราจะต้องประเมินตนเองก่อนว่า หากจะซื้อบ้านราคาเท่านี้ จะสามารถผ่อนจ่ายกับธนาคารได้ตามสัญญาหรือไม่ มีเงินดาวน์เท่าไหร่ มีเงินสำรองฉุกเฉินไว้สำหรับจ่ายค่าบ้าน 3-6 เดือนหรือยัง หากเช็คดูแล้วพบว่าตนเองมีครบทุกข้อ ก็สามารถไปเลือกทำเลโครงการในหัวข้อถัดไปได้เลย
2. เลือกซื้อบ้านทำเลไหนดี
นอกจากโลเคชั่นจะเป็นตัวกำหนดราคาบ้านแล้ว ยังมีผลต่อการใช้ชีวิตของเราอีกด้วย ไม่ว่าจะค่าใช้จ่าย การเดินทาง วิถีชีวิต โครงการบางแห่งที่คนอื่นแนะนำว่าดี อาจจะไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของเรา เช่น ไกลจากที่ทำงานมากเกินไป บ้านราคาสูงมากเกินไป
อย่างไรก็ตามสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญเมื่อต้องการซื้อบ้านสักหลัง คือควรเลือกโครงการที่มีระบบขนส่งสาธารณะเข้าถึง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ใกล้โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา เป็นต้น แนะนำว่าให้หาโครงการบ้านที่ชอบสัก 3 – 4 โครงการ ไว้ประกอบการตัดสินใจ
3. คำนวณค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน
ต่อไปเราลองมาดูกันต่อว่า การซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ต้องมีเงินสำรองเท่าไหร่ โดยจะแยกออกมาเป็นค่าใช้จ่ายโดยประมาณดังนี้
| ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน | จำนวนเงิน(บาท) |
| ค่าประเมินหลักทรัพย์ | 3,000 |
| เงินดาวน์/เงินต้น | 10 - 20% ของราคาบ้าน |
| ค่าตกแต่งและต่อเติมบ้าน | ขึ้นอยู่กับงบประมาณของแต่ละบุคคล |
ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน -ค่าโอนกรรมสิทธิ์ | 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด 0.5% ของราคาซื้อขาย ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน |
ได้ค่าใช้จ่ายบ้านโดยประมาณแล้ว ก็ลองคำนวณเงินที่เรามีอยู่ตอนนี้ดูว่าตัวเราไหวแค่ไหน เพราะการเตรียมความพร้อมเรื่องการเงิน เป็นหนึ่งในขั้นตอนการซื้อบ้าน ที่จะช่วยให้เราสบายใจ และมีความสุขกับการซื้อบ้านมากขึ้นนั่นเอง
4. ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน
เมื่อได้โครงการบ้านที่ถูกใจแล้ว และประเมินค่าใช้จ่ายซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว ก็เป็นขั้นตอนของการจองบ้าน และทำสัญญาซื้อขายบ้าน เรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน” ที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายตกลงทำสัญญาร่วมกัน เพื่อเป็นหลักประกันในการซื้อขายบ้าน และที่ดินนั้น ๆ โดยสัญญาฉบับนี้จะใช้ เพื่อขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร โอนกรรมสิทธิ์บ้าน และใช้ฟ้องร้องคู่กรณีหากทำผิดสัญญาที่ตกลงกันไว้ เราจึงต้องมีการตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายก่อนลงลายเซ็นชื่อเสมอ เช่น ข้อมูลผู้ซื้อขาย ราคาบ้าน เลขโฉนด ขนาดที่ดิน ที่ตั้ง เป็นต้น
5. กู้เงินซื้อบ้าน
เนื่องจากราคาบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมในยุคปัจจุบันมีราคาสูงถึงหลักล้านบาท น้อยรายนักที่จะสามารถซื้อบ้านด้วยเงินสด ส่วนใหญ่แล้วคนจะนิยมทำการกู้ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคาร และผ่อนชำระค่าบ้าน และดอกเบี้ยเป็นงวด ๆ ไป โดยจำนวนเงินที่สามารถกู้ได้นั้น จะขึ้นอยู่กับรายได้หรือฐานเงินเดือน ภาระหนี้สิน และความสามารถในการผ่อนบ้าน ซึ่งขั้นตอนในการยืนกู้ขอสินเชื่อบ้านมีอะไรบ้างนั้น จะลงรายละเอียดไว้ในส่วนถัดไป
6. โอนกรรมสิทธิ์บ้าน
ขั้นตอนการซื้อบ้านลำดับสุดท้าย คือการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้กู้ แต่บางโครงการก็อาจจะทำเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์แทนผู้ซื้อให้เลย ซึ่งหลังโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อจะมีสภาพเป็นลูกหนี้ของธนาคาร มีหน้าที่ผ่อนชำระไปจนครบทั้งหมดกรรมสิทธิ์ สินทรัพย์จึงจะเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ แต่ก่อนจะมาถึงขั้นตอนนี้ต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อบ้านก่อนธนาคารก่อนนะ
ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร
หลังศึกษาข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับขั้นตอนการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการประเมินความพร้อมด้านการเงิน การเลือกทำเลที่ตั้ง การคำนวณค่าใช้จ่าย การจองบ้านและทำสัญญากับโครงการที่เรียบร้อยแล้ว ต่อไปจะเป็นขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้าน จะเริ่มจากตรงไหนนั้นเราไปดูกันเลย
เช็คคุณสมบัติผู้กู้ขอสินเชื่อบ้าน
อันดับแรกจะต้องเช็คคุณสมบัติของผู้กู้ขอสินเชื่อก่อนว่าต้องมีอะไรบ้าง ซึ่งตามระเบียบธนาคาร ผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดกับธนาคารต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้
- เป็นผู้บรรลุนิติภาวะ อายุ 20 ปีขึ้นไป
- มีรายได้แน่นอนเพียงพอต่อการผ่อนชำระเงินกู้ และมีหลักฐานแสดงรายได้ที่น่าเชื่อถือ
- อายุงาน 1 ปี ขึ้นไป
- ประวัติข้อมูลเครดิต ต้องเป็นสถานะปกติ
หาสินเชื่อธนาคารที่ตรงใจ
หากมั่นใจว่ามีคุณสมบัติเพียงพอ สามารถยื่นกู้กับธนาคารได้อย่างแน่นอน ก็เริ่มทำการหาข้อมูลสินเชื่อ และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยบ้านของธนาคารแต่ละแห่งได้เลย ในกรณีที่ซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นบ้านผ่อนดาวน์ โครงการจะทำการติดต่อให้เราทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร หลังจากโครงการคืบหน้าไปแล้วประมาณ 80 - 90% เพื่อให้การสินเชื่อเสร็จทันพร้อมกับบ้าน แต่ถ้าซื้อบ้านที่โครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว สามารถทำสัญญากู้ธนาคาร พร้อมกับการซื้อบ้านได้เลย
ยื่นเอกสารกู้ขอสินเชื่อ
เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไหน ก็เข้าสู่กระบวนการยื่นเอกสารประกอบคำขอสินเชื่อ หลัก ๆ แล้วเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ ได้แก่
- เอกสารทั่วไป : สำเนาบัตรประชาชน บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่, สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)
- เอกสารแสดงรายได้ : จะแยกเป็นผู้มีรายได้ประจำ เจ้าของธุรกิจ และผู้ประกอบอาชีพอิสระ
- เอกสารหลักประกัน : สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้อง, สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ, แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
ทั้งนี้ทั้งนั้นบางธนาคารอาจมีการขอเอกสารที่แตกต่างกกันไป แนะนำให้สอบถามเจ้าหน้าที่ให้สินเชื่อ ทว่าหากโครงการบ้านจัดสรรบางแห่งอาจเป็นผู้แจ้งให้เราทราบล่วงหน้า รวมทั้งประสานงานเดินเรื่องให้เสร็จสรรพ
ประเมินราคาบ้าน
หลังจากรับใบคำขอสินเชื่อเจ้าหน้าที่ของธนาคารจะเข้ามาประเมินราคาบ้าน และที่ดินของเรา เพื่อนำไปประกอบการพิจารณาสินเชื่อและวงเงินที่สามารถปล่อยกู้ได้ โดยการประเมินราคาบ้านนั้นไม่ได้หมายความว่าธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้วแต่อย่างใด เป็นเพียงขั้นตอนการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อเท่านั้น
ซึ่งระยะเวลาที่ใช้อนุมัติสินเชื่อประมาณ 7 - 20 วันทำการ แต่ก็มีบางธนาคารที่อาจแจ้งผลอนุมัติเบื้องต้นได้ภายใน 3 วันหลังจากได้รับเอกสารและประเมินรายได้เบื้องต้น หรือนานที่สุดอาจจะใช้เวลาอนุมัตินานเป็นเดือนหากมีการเรียกเอกสารหลักฐานเพิ่มเติม การเพิ่มจำนวนผู้กู้ร่วม
ทำสัญญากู้ซื้อบ้าน/โอนกรรมสิทธิ์
เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านให้เราเรียบร้อยแล้ว จะต้องทำสัญญากู้ภายใน 45 วันโดยสามารถทำนอกธนาคาร (เจ้าหน้าที่เอาเอกสารมาให้เซ็น) หรือจะทำสัญญากู้ซื้อบ้านที่สำนักงานธนาคารก็ได้ ทว่าเลยช่วงเวลาดังกล่าวอาจจะต้องทำการพิจารณาสินเชื่อใหม่
ทั้งนี้การทำสัญญากู้มักจะทำก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ 1 – 2 วัน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งถ้าหากไม่สามารถไปได้ด้วยตัวเองสามารถมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่โครงการดำเนินการแทนก็ได้ พร้อมกับเตรียมเงินค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าอากรแสตมป์ถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการซื้อบ้านแล้วเรียบร้อย
อยากซื้อบ้าน ให้ The Best Property ช่วย
สุดท้ายนี้หากใครกำลังมองหาซื้อบ้านหลังแรกบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮาส์ ทั้งมือ 1 และมือ 2 สามารถเข้ามาเยี่ยมชมโครงการหรือฝากขายกับ The Best Property ได้ เรามีบ้านให้เลือกหลากหลายรูปแบบ พร้อมให้คำแนะนำขั้นตอนการซื้อบ้านด้วยความเต็มใจ ให้การซื้อบ้านของคุณสะดวกสบายทุกขั้นตอน