การซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง? ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมีอะไรบ้าง?

จะซื้อบ้านต้องรู้อะไรบ้าง? การซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง? ทาง The Best Property จึงจัดเตรียมค่าใช้จ่ายหลักการซื้อบ้านหลังแรกทุกเรื่องให้กับผู้ซื้อ เพื่อให้การซื้อ-ขายของคุณราบรื่นและจบการขายได้อย่างมั่นใจ

การซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

1. คำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้าน

1. ก่อนจะทำการซื้อบ้าน ผู้กู้ควรรู้หลักการประเมินราคาบ้านที่ต้องการจะซื้อไว้เป็นแบบคร่าว เพื่อเป็นการคาดคะเนราคาให้ผู้ซื้อจัดเตรียมก้อนเงินสำหรับการซื้อบ้านโดยเฉพาะ จึงมีสูตรคำนวณกู้ซื้อบ้านดังนี้

คิดรายได้รวมทั้งหมด เฉลี่ย/เดือน = รายได้ + รายได้ไม่คงที่ + (โบนัสรายได้/เดือน ÷ 12)

ยกตัวอย่างเช่น นาย A มีเงินเดือน 40,000 รายรับคงที่ได้เท่ากันทุกเดือน 3,000 บาท มีรายได้ไม่คงที่ 6 เดือน ได้แก่ 2,000 บาท , 3,000 บาท , 5,000 บาท , 4,000 บาท , 2,500 บาท และ 2,000 บาท และมีโบนัสรายได้ 6 เดือน 

คิดรายได้รวมทั้งหมดเฉลี่ย/เดือน = 40,000 + (2,000+3,000+5,000+4,000+2,500+2,000) + (40,000*6/12)
= 40,000 + 18,500 + (240,000/12)
= 40,000 + 18,500 + 20,000
= 60,500    
สรุปได้ว่าจำนวนเงิน 60,500 บาท คือจำนวนการประมาณรายได้รวมทั้งหมดของนาย A ซึ่งราคาคำนวณจากตัวอย่าง เป็นการคำนวณราคากู้เงินแบบไม่มีภาระหนี้เท่านั้น บางธนาคารอาจใช้หลักเกณฑ์อื่นของผู้กู้ อย่าง สุขภาพทางการเงิน หรือปัจจัยอื่น ๆ มาคำนวณราคากู้เงินการซื้อบ้านในภายหลัง 

2. ในกรณีที่นาย A มีภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio : DSR) เช่น หนี้ผ่อนรถยนต์ 5,000 บาท , สมาร์ทโฟน 2,000 บาท และหนี้อื่น ๆ 5,000 บาท จึงมีสูตรการคำนวณกู้การซื้อบ้านของผู้มีภาระหนี้ได้ไม่เกิน 60% ของเงินเดือนของผู้กู้ โดยอีก 40% ที่เหลือใช้สำหรับการดำรงชีวิต

รายได้รวมทั้งหมดมาคิดภาระหนี้ที่สามารถแบกรับได้ = (จำนวนการประมาณรายได้รวมทั้งหมด x 60%) - ยอดหนี้ทั้งหมด
= (60,500 * 60%) - (5,000 + 2,000 + 5,000)
= 36,300 -12,000
= 24,300
สรุปได้ว่าจำนวนเงินระหว่าง 24,300 บาท คือรายได้รวมทั้งหมดมาคิดภาระหนี้ที่สามารถแบกรับได้ของนาย A 

3. หากกรณี นาย A มีค่างวดผ่อนบ้านล้านละ 6,500 บาท ซึ่งเมื่อกลับไปคำนวณความสามารถการซื้อบ้านโดยใช้สูตรดังนี้

ราคาสามารถกู้บ้านได้ = รายได้รวมทั้งหมดมาคิดภาระหนี้ที่สามารถแบกรับได้ ÷ ค่างวดผ่อนบ้าน
= 24,300 / 6,500 
= 3.73 
สรุปได้ว่าจำนวนเงิน 3.73 ล้านบาท คือราคาสามารถกู้บ้านได้ของนาย A ที่ซื้อได้สูงสุด
 

2. กำหนดงบประมาณในการซื้อบ้าน

ผู้ทำเรื่องการซื้อบ้าน มีความจำเป็นต้องกำหนดงบประมาณแบบคร่าว ๆ สำหรับรายจ่ายเกี่ยวกับบ้านอย่างต่อเนื่อง เพราะรายละเอียดการทำสัญญาซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระตั้งแต่ ค่าใช้จ่ายจิปาถะอย่างค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าไฟฟ้า ค่าต่อเติมปรับตกแต่ง หรือค่าบริการส่วนกลาง สำหรับผู้ซื้อที่บ้านประเภท คอนโด และความสามารถการซื้อบ้านสำหรับผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนอีกด้วย 

3. ออมเงินดาวน์บ้าน

การออมเงินดาวน์ เป็นหนึ่งในวิธีการซื้อบ้านที่ขึ้นอยู่กับสัญญาธนาคารที่ให้เปอร์เซ็นต์ของการดาวน์บ้านเท่าไหร่ โดยข้อตกลงในการดาวน์บ้าน ได้กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านทำการจ่าย 10-20% ของราคาเต็มของบ้านทั้งหมด เช่น ผู้ทำการซื้อบ้านหลังแรก ราคา 1 ล้านบาท ได้กำหนดการดาวน์บ้าน 10% ของราคาเต็มบ้าน ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินสด 100,000 บาทเข้ากับผู้ขายโครงการ แล้วราคาการซื้อบ้านอีก 900,000 บาทจะอยู่ภายใต้การดูแลซื้อ-ขายของธนาคาร ซึ่งทางผู้ตรวจจะทำการตรวจสอบข้อมูลส่วนตัวเกี่ยวกับของผู้ซื้อว่ามีคุณสมบัติในการจ่ายงวดผ่อนดาวน์บ้านแต่ละรายเดือนอย่างมีประสิทธิภาพมากน้อยแค่ไหน โดยเกณฑ์การให้ให้ระยะเวลาการออมเงินดาวน์จะขึ้นอยู่กับ อายุ เงินเดือน ของผู้ซื้อ    

4. เคลียร์หนี้ก่อนยื่นกู้

ผู้ที่ทำการซื้อบ้าน มีหนี้ชำระในบัตรเครดิตจะเป็นข้อดีก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อทำการชำระค่าใช้จ่ายวงเงินหนี้ในบัตรเครดิตได้อย่างตรงต่อเวลา ไม่ว่าจะเป็นข้อมูลรายละเอียดบัตรของผู้ซื้อ หรือไม่มีประวัติการเบี้ยวชำระเงินหรือมียอดหนี้เงินค้างเหลืออยู่ในบัตรเครดิต จึงถือเป็นบุคคลที่มีหน่วยเงินบูโรที่น่าเชื่อถือ สามารถดำเนินเรื่องให้ธนาคารทำการอนุมัติรายละเอียดสัญญาการซื้อบ้านได้โดยไม่มีปัญหา 
หากผู้กู้ต้องการทำเรื่องรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ ทางธนาคารใหม่สามารถตรวจสอบการทำเรื่องสัญญาบ้านกับธนาคารเก่า หากมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี จะช่วยให้ธนาคารใหม่ทำเรื่องอนุมัติได้อย่างรวดเร็ว 

5. เลือกบ้านที่ใช่ให้ตอบโจทย์

การซื้อบ้านครั้งแรก ควรเลือกบ้านที่ใช่ ตอบโจทย์ความต้องการของของผู้ซื้อ สิ่งสำคัญที่สุดของการซื้อบ้านหลังแรกคือ ควรเลือกทำเลที่เหมาะสำหรับสภาพแวดล้อมของไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยผู้ซื้อมากที่สุด บ้านลักษณะแบบไหนที่ตอบโจทย์ความเป็นอยู่ภายในบ้านของผู้ซื้อได้อย่างมีประโยชน์ 
ยกตัวอย่าง การซื้อบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดในโครงการ เป็นต้น เพราะการซื้อบ้านเป็นการลงทุนพื้นที่อยู่อาศัยในระยะยาว ผู้ซื้อควรไตร่ตรองรายละเอียดของการซื้อบ้านไว้อย่างระมัดระวัง เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายเกิดการเอาเปรียบในสัญญาการซื้อบ้านได้ในภายหลัง

6. เตรียมเอกสาร

การเตรียมซื้อบ้าน จำเป็นต้องเรียบเรียงเอกสารดังต่อไปนี้

• เอกสารส่วนตัวของผู้ทำการซื้อบ้าน

1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาใบทะเบียนบ้าน
3. สำเนาใบทะเบียนสมรส/หย่า ในกรณีที่ผู้ซื้อสมรสแล้ว
4. สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส ในกรณีที่ผู้ซื้อสมรสแล้ว
5. สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส ในกรณีที่ผู้ซื้อสมรสแล้ว

• เอกสารแสดงรายได้

          เอกสารการซื้อบ้าน สำหรับผู้ซื้อที่มีรายได้ประจำ

1. หนังสือรับรองการทำงานประจำ 
2. สลิปเงินเดือนสำหรับ ย้อนหลัง 3-6 เดือน
3. หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ (ในกรณีที่ผู้กู้มี สามารถนำมายื่นให้กับธนาคารได้)
4. สำเนารับรองการหักภาษี 50 ทวิ (ในกรณีบางธนาคารต้องการข้อมูลเอกสารประเภทนี้เท่านั้น)

• เอกสารการซื้อบ้าน สำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจส่วนตัว

1. สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน/ใบทะเบียนการค้า
2. สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีชื่อผู้กู้/ผู้กู้ร่วม
3. สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 12 เดือน (ทั้งในนามบุคคล และในนามกิจการ)
4. สำเนาแสดงภาษีซื้อ-ขาย ภ.พ. 30 หรือ ภงด. 50/51 ย้อนหลัง 5 เดือน (ถ้ามี)

• เอกสารหลักประกัน

1. สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิห้องชุดในกรณีซื้อบ้านเป็นยูนิต
2. สำเนาสัญญาการซื้อจ-ขาย หรือสัญญามัดจำ
3. แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน

ค่าโอนบ้านแบ่งออกเป็น 2 หมวดหมู่ ได้แก่

1. ค่าใช้จ่ายก่อนวันโอน

ค่าทำสัญญาหรือเงินจอง

ราคาสำหรับจ่ายค่าค่าทำสัญญาหรือเงินจองสำหรับการซื้อบ้าน ขึ้นอยู่กับโปรโมชันแต่ละโครงการของเจ้าของพื้นที่นั้น ๆ จะให้ผู้ทำการซื้อบ้านจ่ายในราคาจองเท่าไหร่ อีกทั้งการทำสัญญาการซื้อบ้านกับโครงการจะสำเร็จก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อทำการยื่นเอกสารเรื่องกู้สินเชื่อกับทางธนาคารได้สำเร็จรึไม่ หากทำเรื่องสินเชื่อกู้เงินไม่สำเร็จ ทางเจ้าของโครงจะทำการคืนจำนวนเงินจองให้กับผู้ทำการซื้อบ้านในภายหลัง

เงินดาวน์บ้าน

ผู้ทำการซื้อบ้านควรจัดเตรียมเงินสดหนึ่งก้อน สำหรับทำการดาวน์บ้านให้กับเจ้าของโครงการ โดยคิดราคาจ่ายจากราคาเต็มของตัวบ้าน 10-20% 

2. ค่าใช้จ่าย ณ วันโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

เป็นค่าธรรมเนียมที่ทางโครงการบ้านจัดสรรจะทำการจ่ายให้ครั้งแรก ในกรณีทำการซื้อบ้านมือหนึ่งเท่านั้น หากผู้ซื้อทำการซื้อผู้ขายเป็นบ้านมือสอง จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับกรม ณ ที่ดิน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ทำการสำรวจพื้นที่ ขนาด และความเรียบร้อยของบ้านก่อนจะทำข้อตกลงการซื้อขายเสร็จ 

ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนอง คือ เปอร์เซ็นต์ของราคาเงินจองหรือค่าทำสัญญาตัวบ้านที่ทำสัญญาแลกเปลี่ยนกับผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงการแบ่งจ่ายเอาไว้ โดยคิดราคาซื้อ-ขายเป็น 1% จากยอดเงินกู้ หากซื้อด้วยเงินสด จะไม่มีการคิดค่าจดจำนองเพิ่มในการซื้อบ้าน