ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ทำอย่างไร? คลายทุกข้อสงสัย ที่นี่!

ปัจจุบันการยื่นภาษีเป็นเรื่องสำคัญเช่นเดียวกับการลดหย่อนภาษี และหลายท่านคงทราบว่าดอกเบี้ยบ้านสามารถใช้ลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึงปีละ 100,000 บาท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ 

บางท่านอาจมีข้อสงสัยมากมายเกี่ยวกับการลดหย่อนภาษีบ้าน ว่าทำอย่างไร หลักฐานที่ต้องใช้คืออะไรบ้าง มีเงื่อนไขอย่างไรในการขอลดหย่อนภาษี บทความนี้ The Best Property ผู้นำด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทได้รวบรวม สรุป ตอบทุกคำถามที่สงสัยไว้ที่นี่

ข้อปฏิบัติสำคัญในการรับสิทธิกู้ซื้อบ้านเพื่อลดหย่อนภาษี

ดอกเบี้ยกู้บ้านลดหย่อนภาษี คือ การนำดอกเบี้ยที่กู้ซื้อบ้านหรือสร้างบ้านไปขอยื่นสิทธิ์ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งหลายๆ คนอาจจะรู้ว่าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน หรือซื้อที่อยู่อาศัยอื่นๆ สามารถนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ แต่อาจจะยังไม่รู้ถึงข้อกำหนด กฎเกณฑ์ต่างๆ ในการขอลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งข้อปฏิบัติต้องเป็นไปตามเกณฑ์ดังนี้

กู้ยืมกับผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงินที่กรมสรรพากรกำหนดไว้

ต้องกู้ยืมกับผู้ประกอบการ หรือสถาบันทางการเงินที่กรมสรรพากรกำหนดไว้ ได้แก่

• ธนาคารพาณิชย์
   
• บริษัทตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน
   
• บริษัทประกันชีวิต
   
• สหกรณ์
   
• นายจ้างที่จะมีกองทุนจัดสรรไว้สำหรับลูกจ้าง
   
• บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย
   

ต้องมีวัตถุประสงค์การกู้ยืมเงินที่ตรงตามข้อกำหนด

การนำดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยมาลดหย่อนภาษีต้องมีวัตถุประสงค์ของการกู้ยืมตรงกับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ คือจะต้องกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน เช่าซื้ออาคารพร้อมที่ดิน ซื้อคอนโดมิเนียม หรือสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ทั้งหมดนี้สามารถนำดอกเบี้ยจากการกู้ยืมไปลดหย่อนภาษีได้ ยกเว้นการกู้เพื่อซ่อมแซมบ้าน จะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้

มีการจดจำนองบ้านหรือที่อยู่อาศัยไว้เป็นหลักประกัน

หลังจากที่กู้ซื้อบ้านและที่อยู่อาศัยแล้ว จะต้องมีการจดจำนอง บ้าน อาคารพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม ไว้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ของผู้กู้ยืม

ต้องใช้อาคารนั้นเป็นที่อยู่อาศัยในปีที่ขอลดหย่อน

เมื่อกู้ซื้อบ้านจะต้องอาศัยอยู่ในบ้าน อาคารพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม ในปีที่ขอลดหย่อนภาษี แต่มีข้อยกเว้นในกรณีที่มีความจำเป็นต้องไปปฏิบัติงานต่างถิ่นเป็นเวลานาน หรือเกิดอุบัติเหตุต่าง ๆ ที่ไม่สามารถทำให้อยู่อาศัยได้ เช่น น้ำท่วม ไฟไหม้ เป็นต้น

หลักฐานที่ต้องใช้เพื่อรับสิทธิลดหย่อนภาษี

ในการขอดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี ผู้ที่ต้องการขอสิทธิลดหย่อนจำเป็นต้องเตรียมหลักฐาน ดังนี้

• สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน
   
• หนังสือรับรองหลักฐานการจ่ายดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยจากเจ้าหนี้จำนอง
   

นอกจากนั้นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่สรรพากรเคร่งครัดมากในเรื่องการขอยื่นลดหย่อน คือ ผู้มีเงินได้จะต้องขอหลักฐานกับทางธนาคาร หรือสถาบันที่เราได้กู้เงินเพื่อเก็บหลักฐานไว้ เพื่อให้สรรพากรมั่นใจได้ว่าเรามีหลักฐานทางการเงินในการจ่ายดอกเบี้ยจริงๆ หรือแจ้งกับผู้ให้กู้ว่าจะนำดอกเบี้ยบ้านไปลดหย่อนภาษี

วิธีการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย

ผู้กู้ซื้อบ้านลดหย่อนภาษีจะต้องมีเอกสารเป็นหนังสือรับรองว่า ได้มีการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน อาคารพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม เพื่อที่จะนำไปเป็นหลักฐานในการกรอกเอกสารของกรมสรรพากร ในหมวด ค. รายการลดหย่อนและยกเว้นหลังจากหักค่าใช้จ่าย ข้อที่ 11. ดอกเบี้ยเงินกู้ยืม เพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารอยู่อาศัย 

นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่กู้ยืมตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 64 เป็นต้นไปสามารถขอลดหย่อนภาษีโดยไม่ต้องใช้เอกสาร ซึ่งผู้กู้ยืมเพื่อซื้อบ้านและที่อยู่อาศัย จะต้องแจ้งกับธนาคารหรือผู้ให้กู้ยืม ส่งข้อมูลดอกเบี้ยเงินกู้ยืมให้กรมสรรพากรในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์

ถ้ามีบ้านมากกว่า 1 แห่งจะลดหย่อนภาษีได้กี่แห่ง

สำหรับผู้ที่เสียภาษีสามารถขอลดหย่อนส่วนตัวได้เป็นจำนวน 60,000 บาท และหากสามารถขอลดหย่อนภาษีบ้านหรือที่อยู่อาศัยได้เต็มอัตราที่ 100,000 บาท เมื่อรวมกับลดหย่อนส่วนตัวแล้วจะมีค่าลดหย่อนภาษีถึง 160,000 บาท

หากผู้ขอลดหย่อนภาษีมีรายได้ต่อปีอยู่ที่ 600,000 บาท และจ่ายดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยเดือนละ 10,000 บาท หรือปีละ 120,000 บาท จะได้รับการลดหย่อนเต็มที่คือ 100,000 บาท คิดตามสูตรคำนวณ คือ 

ฉะนั้นกรณีที่ผู้มีเงินได้มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่ง มีความต้องการขอยื่นสิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านในปีที่ทำการขอลดหย่อนภาษีนั้นสามารถทำการลดหย่อนภาษีได้ทุกแห่งที่เป็นเจ้าของ อย่างไรก็ตามสิทธิ์ในการลดหย่อน คือ ลดหย่อนที่จ่ายตามจริง ไม่เกิน 100,000 บาท

ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีกู้ร่วมทำอย่างไร แต่ละคนจะได้ลดหย่อนเท่าไหร่

ถ้าการลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านกู้ร่วมมากกว่า 1 คน ในกรณีเช่นนี้แต่ละคนจะได้รับการลดหย่อนเท่าไหร่? การที่กู้ร่วมกันมากกว่า 1 คน และต้องการนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีจะเป็นไปในลักษณะหารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ร่วมกัน ยอดต้องเป็นไปตามจริง และที่สำคัญคือไม่เกิน 100,000 บาท 

การลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านสำหรับคู่สมรสเป็นสามีภรรยา

การขอลดหย่อนภาษีในกรณีที่เป็นคู่สมรสจะมีข้อแตกต่างจากกรณีกู้ร่วมคือ สามารถเลือกที่จะต่างคนต่างยื่นภาษีได้ หรือทำการยื่นภาษีร่วมกัน มีสิ่งที่เหมือนกับการกู้ร่วมคือการขอลดหย่อนภาษีในกรณีคู่สมรสกู้ดอกเบี้ยร่วมกันก็จะได้รับการลดหย่อนลักษณะเดียวกันกับการกู้ร่วม คือ จะต้องหารจำนวนเงินที่ได้ลดหย่อนภาษีกัน

ส่วนการขอลดหย่อนภาษีในกรณีที่คู่สมรสที่ต่างฝ่ายต่างกู้ จะมีข้อแตกต่างจากกรณีกู้ร่วมคือ จะได้รับการลดหย่อนภาษีแยกเป็นรายบุคคล ซึ่งจะได้รับการลดหย่อนภาษีตามเงื่อนไขดังนี้

กรณีต่างคนต่างยื่นภาษี

กรณีต่างคนต่างกู้และแยกกันยื่นภาษี ไม่ว่าจะกู้ก่อนหรือหลังสมรส ก็จะได้รับการลดหย่อนภาษีตามจริงของแต่ละคน คนละไม่เกิน 100,000 บาท

กรณีคู่สมรสยื่นภาษีร่วมกัน

กรณีต่างคนต่างกู้แต่ยื่นภาษีร่วมกัน จะได้รับการลดหย่อนภาษีตามจริงของตนเองไม่เกิน 100,000 บาท และของคู่สมรสอีกไม่เกิน 100,000 บาท รวมแล้วสามารถลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 200,000 บาท

ส่วนกรณีที่สามีภรรยามีผู้ยื่นภาษีเพียงฝ่ายเดียว เนื่องจากอีกฝ่ายมีรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษี ผู้ยื่นภาษีก็จะได้รับการลดหย่อนจากดอกเบี้ยที่อยู่อาศัย ได้ไม่เกิน 100,000 บาท

สรุปคือการลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยของคู่สมรส ถ้าหากเป็นกรณีกู้ร่วมกันจะต้องแบ่งจำนวนเงินที่ได้ลดหย่อนภาษีเท่า ๆ กัน รวมกันได้ไม่เกิน 100,000 บาท แต่ถ้าหากเป็นกรณีที่ต่างฝ่ายต่างกู้ ไม่ว่าจะยื่นภาษีร่วมหรือแยกกัน ก็จะได้รับการลดหย่อนภาษีแยกกันเป็นรายบุคคล จำนวนไม่เกิน 100,000 บาท รวมกันได้ลดหย่อนสูงสุดถึง 200,000 บาท 

จำเป็นต้องมีสถานภาพสมรสตลอดทั้งปีภาษีจึงจะยื่นได้หรือไม่

การลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย จะพิจารณาจากสถานภาพสมรสของคู่สามีภรรยาขณะที่กู้เท่านั้น ถึงแม้ว่าจะสิ้นสภาพสมรสไปหลังจากนั้น ก็จะไม่กระทบต่อการพิจารณาลดหย่อนภาษีเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย

ถ้าไม่ได้จ่ายดอกเบี้ยบ้านตลอดช่วงปีภาษีจะลดหย่อนได้ไหม

หากในกรณีที่ได้ทำการชำระดอกเบี้ยเงินกู้บ้านไปจนครบยอดทั้งหมดแล้ว กรณีดังกล่าวสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ โดยเป็นไปตามเงื่อนไขที่คุ้นเคยกันดีว่า ลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาท  ไม่ว่าการลดหย่อนจะมีอยู่ตลอดช่วงปีภาษีหรือไม่

ยกตัวอย่างให้เข้าใจได้ง่ายมากขึ้น คือ นายไก่เริ่มผ่อนบ้านตั้งแต่เดือนกันยายน ได้ชำระดอกเบี้ยเงินกู้บ้านไปทั้งสิ้น 75,000 บาท การที่นายไก่จะยื่นสิทธิ์ขอลดหย่อนภาษีก็จะได้รับการลดหย่อนตามจำนวนที่ชำระไป 75,000 บาททั้งหมด

ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของผู้อื่นใช้ลดหย่อนภาษีได้ไหม

การสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินผู้อื่น หากเจ้าของที่ดินให้การยินยอมให้ปลูกสร้างที่อยู่อาศัยถือเป็นการอนุญาตให้ใช้สอยครอบครองที่ดิน ทำให้สิทธิ์ในการครอบครองตกเป็นของผู้ที่สร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินนั้น ทำให้การกู้ยืมเพื่อสร้างบ้าน สามารถนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้ ตามมาตรา 47(1)(ซ) แห่งประมวลรัษฎากร

รีไฟแนนซ์บ้านลดหย่อนภาษีได้ไหม

การรีไฟแนนซ์บ้านลดหย่อนภาษี หากมีความต้องการในกรณีดังกล่าวสามารถยื่นขอสิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้เช่นเดียวกัน โดยยอดที่ให้ในการลดหย่อนภาษีสำหรับกรณีที่รีไฟแนนซ์จะเหมือนกันกับเงื่อนไขของการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน หักลดตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท

ปิดท้าย

สรุปแล้วดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี คือ ดอกเบี้ยที่กู้ซื้อบ้านหรือสร้างบ้าน โดยสามารถนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งจะลดหย่อนตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ต้องไม่เกิน  100,000 บาท ถือเป็นข้อดีสำหรับผู้ที่ต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้สามารถลดหย่อนภาษีได้มากขึ้น 

แต่ถ้าอ่านบทความนี้แล้วยังมีข้อสงสัยเพิ่มเติมเกี่ยวกับบ้าน และที่อยู่อาศัยอื่นๆ สามารถอ่านบทความ สาระน่ารู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือปรึกษาเราเกี่ยวกับบ้าน และที่ดินได้ที่ The Best Property ผู้นำด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

สามารถติดต่อ The Best Property ได้ที่ @thebestproperty หรือโทร :  02-047-4282