กู้ซื้อที่ดิน ทั้งสินเชื่อที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน ทำอย่างไร

การกู้ซื้อที่ดินเปล่ากับการกู้เงินซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ทางธนาคารมีหลักเกณฑ์การให้อนุมัติสินเชื่อที่แตกต่างกัน เนื่องจากการกู้ซื้อที่ดินจะเปล่ามีการพิจารณาข้อมูลที่ซับซ้อนมากกว่าการกู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด ทำให้การอนุมัติสินเชื่อต่างกันอย่างสิ้นเชิง 

การกู้ซื้อที่ดินมีการจัดเตรียมอย่างไร มีวิธีไหนที่จะช่วยให้ผู้ยื่นทำเรื่องกู้ซื้อที่ดินสำเร็จบ้าง ทาง The Best Property จึงมาให้ความรู้เกี่ยวกับหลักการกู้ซื้อที่ดินที่ถูกต้องในบทความนี้

สาเหตุที่ทำให้กู้ซื้อที่ดินเปล่ากู้ผ่านยาก

ปัจจัยหลักๆ ที่ทำให้ผู้ขอสินเชื่อดำเนินการกู้ซื้อที่ดินเปล่ากับธนาคารไม่ผ่านมี 3 ความเสี่ยงดังนี้

ขายทอดตลาดลำบาก

เนื่องจากราคาตลาดขายที่ดินเปล่าโดยเฉพาะพื้นที่แถบชานเมือง และต่างจังหวัด มีมูลค่าต่ำกว่าราคากู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน จึงทำให้มีโอกาสเกิดการซื้อ-ขายน้อย และบางเคสมีผู้ยื่นกู้ซื้อที่ดินบางรายที่ติดหนี้สะสม ใช้ช่องโหว่ของราคาขออนุมัติกู้ธนาคารซื้อที่ดินเปล่าเพื่อเอาวงเงินไปเรื่อยๆ จนถึงวันครบกำหนดชำระ แล้วละเลยการจ่ายเงินจนที่ดินถูกยึดทรัพย์จำนองในที่สุด ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ธนาคารไม่สามารถแบกรับความเสี่ยงหนี้จากผู้กู้ขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าแบบนี้ได้

ลูกหนี้มีโอกาสยอมให้ยึดทรัพย์สูง

เพราะลูกหนี้ที่ทำการกู้ซื้อที่ดินเปล่าไม่ได้วางแผนจะใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่พักอาศัย หรือใช้เป็นพื้นที่พาณิชย์ ย่อมมีโอกาสที่จะยอมให้โดนยึดที่ได้ง่าย 

การเสื่อมมูลค่าของทรัพย์สิน

มีความเสี่ยงสูงที่กู้เงินธนาคารซื้อที่ดินเปล่าเพื่อขุดหน้าดินขายตามท้องตลาดจนทำให้พื้นที่ที่กู้ธนาคารไว้เกิดการเสียมูลค่าเดิมได้ จึงทำให้หลายสถาบันเพิ่มความเข้มงวดตัดสินประวัติข้อมูลของผู้กู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าโดยเฉพาะอย่างเคร่งครัดก่อนดำเนินอนุมัติภายหลัง

กู้ซื้อที่ดินอย่างไรที่ธนาคารมักอนุมัติให้ผ่าน

แม้การดำเนินขอกู้แบงค์ซื้อที่ดินเปล่ากับธนาคาร มีโอกาสที่จะไม่อนุมัติสินเชื่อสูง แต่หากผู้กู้ซื้อที่ดินเปล่า กู้ด้วย 4 วิธีกู้ซื้อที่ดินนี้ จะช่วยให้การขอสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าสำเร็จง่ายมากขึ้น ได้แก่

กู้ซื้อที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรร

ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะบอกนโยบายการแบ่งพื้นที่ดินเปล่าอย่างชัดเจนว่า ผู้ที่จะกู้ซื้อที่ดินต้องซื้อเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเท่านั้น นอกจากเหตุผลนี้จะไม่สามารถดำเนินธุรกิจอื่นต่อไปได้ จึงทำให้ทางธนาคารยอมรับการกู้ซื้อที่ดินในโครงการหมู่บ้านแน่นอน 

กู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน

ผู้กู้ที่มีจุดประสงค์ต้องการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน สามารถดำเนินการกู้ซื้อที่ดินกับธนาคารได้ทันที โดยผู้กู้ต้องจัดเตรียมเอกสารแบบแปลนบ้าน โครงการก่อสร้างบ้าน ราคาประเมินค่าก่อสร้าง และใบอนุญาตก่อสร้างเป็นหลักฐานยืนยันก่อนดำเนินการยื่นกู้เงินซื้อที่ดินปลูกบ้าน

กู้ซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจ

การกู้ซื้อที่ดินจะมีวิธีการขอสินเชื่อประเภทเดียวกันกับการกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านในข้อที่แล้ว ส่วนเอกสารที่ต้องจัดเตรียมเพิ่มคือ แผนการทำธุรกิจที่เป็นไปได้ในอนาคต เช่น การขยายโรงงาน กู้เงินซื้อที่นาสำหรับเกษตรกรรม ให้มีพ้นที่กว้างใหญ่ขึ้นเพื่อการใช้งานเชิงพาณิชย์ เป็นต้น

วงเงินกู้สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้าน

ทางธนาคารจะเปิดให้กู้เงินซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน โดยให้วงเงินไม่เกิน 90% ของราคาประเมินที่ดิน และราคาค่าก่อสร้าง แต่ในกรณีที่ผู้ขอกู้ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อวงเงินต่ำลง เหลือแค่ 50% ของราคาที่ดิน

ธนาคารจะพิจารณาการปล่อยวงเงินสินเชื่อดังนี้

• กู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ธนาคารจะอนุมัติวงเงินสินเชื่ออยู่ที่ 70-90% ของราคาที่ดินและราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง
   
• กู้ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียว ธนาคารจะอนุมัติวงเงินสินเชื่ออยู่ที่ 50% ของราคาประเมินที่ดิน
   

การกู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

การจัดเตรียมเอกสารกู้เงินซื้อที่ดินและสร้างบ้าน ต้องเตรียมเอกสาร 2 ชุดดังนี้

1.เอกสารข้อมูลส่วนตัว

• สำเนาบัตรประชาชน 1 ใบ
   
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
   

2.เอกสารข้อมูลการปลูกสร้าง

• สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และหลักฐานการจ่ายเงินดาวน์ (ถ้ามี)
   
• สำเนาโฉนดที่ดิน และแผนที่ตั้งที่ดินโดยสังเขป (ถ้ามี)
   
• สำเนาสัญญาจ้างปลูกสร้างบ้าน
   
• แบบบ้านที่จะปลูกสร้าง พร้อมรายการวัสดุ และค่าจ้างที่ผู้รับเหมาประเมิน
   
• ใบอนุญาตก่อสร้าง
   

ในกรณีที่ผู้กู้อยากปลูกสร้างบ้านอย่างเดียว จึงมีผลิตภัณฑ์แนะนำจาก ธนาคาร UOB ที่เสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับกู้เพื่อปลูกสร้างบ้านโดยเฉพาะ ที่จะอนุมัติค่าก่อสร้างสูงสุด 100% พร้อมดำเนินเอกสารเบื้องต้นใน 3 วันทำการ

ข้อควรระวังในการขอกู้ซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน

สิ่งที่ผู้กู้ควรตระหนักของการกู้ซื้อที่ดินคือ การตรวจเช็คสัญญาก่อนตกลงเงื่อนไขอยู่เสมอ เนื่องจากบางเงื่อนไขที่ธนาคารได้ร่างไว้อาจเปลี่ยนการปรับเงินตามสภาวะเศรษฐกิจได้ตลอดเวลา ดังนั้นผู้กู้ซื้อที่ดินควรจัดเตรียมรายจ่ายสำหรับความคืบหน้าในการก่อสร้างปลูกบ้านแต่ละงวดตามที่วันกำหนดชำระ พร้อมดำเนินข้อตกลงตามสัญญาระหว่างธนาคารเสมอต้นเสมอปลาย เพื่อป้องกันไม่ให้การเกิดยกเลิกสัญญาในภายหลัง  

ทาง The Best Property นอกจากจะเป็นนายหน้าขายบ้านเพื่อสร้างยอดขายแก่ลูกค้าแล้ว เรายังเป็น Agent ที่มีความรู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านต่างๆ แบบมืออาชีพ บทความของเราอัปเดตทุกๆ เดือน หากสนใจเพิ่มเติมสามารถติดตามได้ที่ สาระน่ารู้ของ The Best