เอกสารซื้อขายที่ดินประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อมีอะไรบ้าง
การโอนซื้อขายที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง? แล้วเอกสารจะซื้อจะขายที่ดินของคนไทยกับชาวต่างชาติ ต้องใช้แบบฟอร์มรูปแบบไหน? ทาง The Best Property จะพามาเตรียมความพร้อม อธิบายแนวทางการเตรียมเอกสารซื้อขายที่ดินสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อใช้ในการยื่น ณ กรมที่ดินอย่างครบถ้วนจบในที่เดียว
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ซื้อ
เอกสารซื้อที่ดินสำหรับผู้จะซื้อ แบ่งออกเป็นบุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล ดังนี้
เอกสารซื้อขายที่ดินกรณีผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดา
เอกสารซื้อที่ดินบุคคลธรรมดา ต้องจัดเตรียมแบบฟอร์ม ดังนี้
- สำเนาโฉนดที่ดิน 1 ชุด
- สำเนาบัตรประชาชน และลงชื่อรับรองการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้าน และลงชื่อรับรองการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด
- สำเนาการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล และลงชื่อรับรองการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด (กรณีผู้ซื้อเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล)
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) (กรณีผู้ซื้อมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ และลงชื่อรับรองสำเนาการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ และลงชื่อรับรองสำเนาการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส และลงชื่อรับรองการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส และลงชื่อรับรองการทำเอกสารซื้อขายที่ดิน 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนหย่า 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
เอกสารซื้อขายที่ดินกรณีผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล
เอกสารซื้อที่ดินนิติบุคคล ต้องจัดเตรียมแบบฟอร์ม ดังนี้
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ชุด
- สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ชุด
- หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน (กรณีนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง)
- แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน (กรณีลงทุนในห้างหุ้นส่วนจำกัด)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่ให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีที่ให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีที่ให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ขาย
โดยทั่วไป เอกสารการซื้อขายที่ดินจะแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้
เอกสารซื้อขายที่ดินกรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาชาวไทย
เอกสารซื้อขายที่ดินบุคคลธรรมดาสำหรับคนไทย ต้องจัดเตรียมแบบฟอร์ม ดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชนผู้ขายและคู่สมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขายและคู่สมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- สำเนาใบทะเบียนสมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีมีการมอบอำนาจ)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีมีการมอบอำนาจ)
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล 1 ชุด (กรณีบ้านประเภทคอนโด ห้องชุด อะพาร์ตเมนต์)
เอกสารซื้อขายที่ดินกรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ
เอกสารซื้อขายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ ต้องจัดเตรียมแบบฟอร์ม ดังนี้
- สำเนาหนังสือเดินทางของผู้ขายและคู่สมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- สำเนาใบทะเบียนสมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส 1 ชุด (กรณีมีคู่สมรส)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีมีการมอบอำนาจ)
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีมีการมอบอำนาจ)
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล 1 ชุด (กรณีบ้านประเภทคอนโด ห้องชุด อะพาร์ตเมนต์)
เอกสารซื้อขายที่ดินกรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลไทย
เอกสารซื้อขายที่ดินนิติบุคคลสำหรับคนไทย ต้องจัดเตรียมแบบฟอร์ม ดังนี้
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ชุด
- หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล 1 ชุด (กรณีบ้านประเภทคอนโด ห้องชุด อะพาร์ตเมนต์)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีมีการมอบอำนาจ)
เอกสารซื้อขายที่ดินกรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคลต่างชาติ
เอกสารที่ต้องใช้ในการซื้อขายที่ดินนิติบุคคลต่างชาติ ต้องจัดเตรียมแบบฟอร์ม ดังนี้
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ชุด
- หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)
- หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือรับรองรายการ หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากการรับรองโนตารี (Notary Public) นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ
- เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีบ้านประเภทคอนโด ห้องชุด อะพาร์ตเมนต์)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และ สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ 1 ชุด (กรณีมีการมอบอำนาจ)
ขั้นตอนการยื่นเอกสารซื้อขายที่ดิน
ในระหว่างการดำเนินยื่นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน จะมีขั้นตอนการทำสัญญาซื้อขายที่ดินอยู่ 7 ขั้นตอน ดังนี้
- ผู้ใช้บริการทำการจองคิววันต่อวัน เพื่อลดระยะเวลารอ
- เมื่อถึงคิวยื่นเอกสารซื้อขายที่ดิน ให้กรอกข้อมูลคำขอ และเตรียมแนบเอกสารในการยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ให้ครบถ้วน
- เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์จะทำการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารซื้อขายที่ดิน เมื่อเจ้าหน้าที่อนุมัติเอกสาร จะให้บัตรคิวเพื่อให้ฝ่ายชำนาญการ ดำเนินงานขั้นตอนต่อไป
- รอฝ่ายชำนาญการเรียกคิว หากถึงเวลาแล้ว ผู้โอนกับผู้รับจะลงลายมือชื่อเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน และค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ทางฝั่งผู้โอนกับผู้รับได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับกรมที่ดิน หลังเจ้าหน้าที่คำนวณเสร็จแล้ว จะได้รับใบสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดมา
- นำใบสรุปค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน โดยจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองมา ให้นำใบเสร็จสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร และนำใบเสร็จสีฟ้าไปถ่ายสำเนาผู้ซื้อ 1 ชุด โดยเก็บตัวจริงไว้ที่ผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่พิมพ์โฉนดให้ผู้ซื้อตรวจสอบความถูกต้อง เมื่อตรวจสอบเรียบร้อย จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) เป็นขั้นตอนสุดท้ายเอกสารซื้อขายที่ดิน
หรือดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายได้ที่บทความ สัญญาซื้อขายที่ดิน
ค่าใช้จ่ายที่ควรเตรียมพร้อมสำหรับการโอนซื้อขายที่ดิน
ข้อตกลงการทำเอกสารประกอบการซื้อขายที่ดินระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขาย ต้องตกลงค่าใช้จ่ายแต่ละส่วนอย่างชัดเจนทั้งสองฝ่าย ก่อนยื่นเอกสารประกอบการซื้อขายที่ดิน ณ กรมที่ดิน เพื่อป้องกันไม่ให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเอาเปรียบเรื่องค่าใช้ในเอกสารการขายที่ดินทีหลัง โดยค่าธรรมเนียมที่ต้องระบุผู้จ่าย มีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าจดจำนอง (ผู้ซื้อต้องเป็นคนจ่ายเอง)
- ค่าอากรแสตมป์ หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าธรรมเนียมที่กล่าวไป (ยกเว้นค่าจดจำนองที่บังคับผู้ซื้อเป็นฝ่ายต้องจ่ายคนเดียว) สามารถให้ฝ่ายหนึ่งจ่ายเต็มจำนวนหรือชำระคนละครึ่งได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกัน
บริการนายหน้าขายบ้าน The Best Property ผู้นำด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท รวมทรัพย์สินสิ่งปลูกสร้างที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ทุกการอยู่อาศัย ให้คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินตรวจสอบคุณภาพบ้าน รวมไปถึงการวิเคราะห์ทำเลตลอดจนปิดการซื้อ-ขาย สนใจติดต่อได้ที่เบอร์โทร 02-047-4282 หรือ แอดไลน์ @thebestproperty
นอกจากนี้ใครที่มีความสนใจสาระการซื้อบ้านต่างๆ สามารถอ่านได้ที่ สาระน่ารู้รวมเรื่องบ้าน ของ The Best ที่นี่