ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ประหยัดเงินหลักแสน และถูกกฎหมาย

หลักการต่อเติมบ้านที่ถูกต้อง มีปัจจัยใดบ้าง เพื่อค้นหาผู้ว่าจ้างต่อเติมบ้านราคาประหยัดและถูกกฎหมายที่สุด สามารถดูข้อมูลการต่อเติมบ้าน ฉบับรัดกุมของ The Best Property ที่พร้อมเสนอความรู้การต่อเติมสิ่งปลูกสร้างทั่วไป ให้ผู้ที่สนใจปรับแต่งบ้านเพิ่มเติม สามารถดูความรู้ได้ในบทความนี้
 

การต่อเติมบ้านคืออะไร ตามพรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
 

กฎหมายการต่อเติมบ้าน ตามพรบ. “ควบคุมอาคาร” มาตรา 4 พ.ศ. 2522 ได้กำหนดไว้ว่า สิ่งปลูกสร้างประเภท บ้าน ตึก โรงรถ ใต้ถุน ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสถานที่สาธารณะตามชุมชน หมู่บ้าน หรือพื้นที่ส่วนกลาง สำหรับบุคคลเข้าไปใช้งานได้ สามารถต่อเติมบ้านเพื่อเพิ่ม ลดขนาด ขยายสัดส่วนของพื้นที่จากโครงสร้างดั้งเดิมภายในที่อยู่ ภายใต้กฎหมายกระทรวงอย่างถูกกฎหมาย   
 

ข้อควรรู้ที่ต้องทำความเข้าใจก่อนการต่อเติมบ้าน
 

ภายใต้พระราชบัญญัติ ตามพรบ. “ควบคุมอาคาร” มาตรา 4 พ.ศ. 2522 จะดำเนินการต่อเติมบ้านและสิ่งปลูกสร้างสาธารณะทุกรูปแบบภายใต้การดำเนินงานที่มีความปลอดภัย หากเกิดอัคคีภัย ผู้ดำเนินงานในขั้นตอนการต่อเติมบ้านต้องหยุดการสร้างทันที เพื่อป้องกันการเผาไหม้ลุกลามไปยังบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง

ระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้างต้องมีระยะเท่าไหร่จึงจะต่อเติมบ้านได้
 

ข้อกำหนดต่อเติมบ้านระหว่างอาคารประเภทชั้นเดียว กับบ้านที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น ข้างบ้าน , หลังบ้าน , ด้านข้าง หรือด้านหน้า เพื่อปลูกสร้างห้องครัว โรงรถ ห้องใต้ถุน และห้องเสริมอื่นๆ ภายในอาคาร มีกฎการใช้ผนัง 3 แบบดังนี้

• ผนังแบบทึบ (กำแพงไม่มีช่องเปิด) ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่เกิน 50 เซนติเมตร
• ผนังแบบช่องเปิด (บล็อคแก้ว , ช่องลม , หน้าต่าง)  ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่เกิน 2.00 เมตร
• ผนังระเบียงชั้นบน (พื้นที่ระเบียงที่ยื่นใช้สอย) ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่เกิน 2.00 เมตร
   

ระยะห่างระหว่างอาคารที่ก่อสร้างกับถนนสาธารณะ
 

การต่อเติมบ้านระหว่างอาคารที่ติดกับถนนสาธารณะ เพื่อสร้างห้องรับแขก หรือห้องอเนกประสงค์ จะมีกฎหมายบังคับเกี่ยวกับแนวร่นอาคารจากทางสาธารณะ โดยที่กฎ “ระยะร่น” ใช้กับอาคารที่ต้องมีความสูงไม่เกิน 3 ชั้น หรือไม่เกิน 10 เมตร พื้นที่รวมไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร ดังนี้

ความกว้าง

• ถนนสาธารณะมีหน้ากว้างไม่เกิน 6.00 เมตร ต้องเว้นระยะร่นตัวอาคารให้ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ 3.00 เมตร
• ถนนสาธารณะมีหน้ากว้างไม่เกิน 6.00 เมตร ต้องเว้นระยะร่นที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้าทางสาธารณะ 3.00 เมตร
   

ความสูง

• อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้น  พื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ต้องร่นจากเขตถนน 0.50 เมตร
• อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้น  พื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร ต้องร่นจากเขตถนน 1 เมตร
   

สัญญาว่าจ้างก่อสร้างสำหรับการต่อเติมบ้าน
 

การดำเนินสัญญาว่าจ้างต่อเติมบ้าน ต้องเป็นไปตามในเงื่อนไขทั้งฝ่ายผู้ว่าจ้างและผู้ถูกจ้าง โดยผู้ว่าจ้างสามารถกำหนดการชำระเงินแบบงวด หรือมัดจำ ตามความเห็นชอบของผู้ถูกจ้าง จากนั้นให้ลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรในเอกสารทำข้อตกลงทั้งคู่ เพื่อแสดงจุดยืนการทำสัญญานี้

เทคนิคต่อเติมบ้านในการก่อสร้าง
 

ทุกๆ การต่อเติมบ้านใหม่ ผู้ก่อสร้างจะตรวจเช็กสภาพเสาเข็มใต้พื้นบ้านเดิม เพื่อเพิ่มจำนวนเสา ก่อนดำเนินการปรับแต่งบ้านทุกครั้ง เพื่อป้องกันไม่ให้สิ่งปลูกสร้างที่ถูกต่อเติมบ้านใหม่ ไปทรุดเสาเข็มเดิมของตัวบ้านให้พังทลายลง 

รอยต่อระหว่างอาคารเดิมกับหลังคาที่จะต่อเติมบ้าน
 

บริเวณส่วนที่ต่อเติมบ้านทรุดตัว เกิดรอยร้าว และรูรั่ว ทางผู้ก่อสร้างจะทำการกรีดร่องใต้ผนังฉาบตลอดแนวหลังอาคาร จากนั้นใช้แผ่น Flashing อุดร่องผนังด้วยการทาโพลียูรีเทน (Polyurethane ) เข้าไป เพื่อป้องกันน้ำฝนแทรกซึมเข้าไปในผนังภายในอาคาร
 

ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
 

แบบต่อเติมบ้านประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม บ้านเก่า หรือบ้านยกสูง ควรได้รับอนุญาตความยินยอมจากบุคคลที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง รวมถึงดำเนินการตามกฎหมายการต่อเติมบ้าน ดังนี้

ต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงาน
 

การต่อเติมบ้านไม่ว่าจะเป็นเพิ่มบ้าน 2 ชั้น หน้าบ้าน เทอเรส ชั้นครึ่ง และการปรับแต่งขยาย ลด บริเวณพื้นที่อาคาร จะต้องทำเรื่องต่อเติมบ้านกับพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนทุกครั้ง

ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรคอยคุมการต่อเติม
 

การดำเนินต่อเติมบ้าน เจ้าของอาคารต้องมีแบบแปลนบ้านที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง เพื่อเป็นข้อมูลในการเปลี่ยนวัสดุระหว่างต่อเติมบ้านใหม่ เช่น กระเบื้อง ไม้ ปูน เหล็ก และกระจก ในการคำนวณความกว้าง ยาว ขนาดน้ำหนัก ของวัสดุในการต่อเติมบ้าน 

ต้องทำตามกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง
 

การต่อเติมบ้านทุกครั้งต้องอยู่ภายใต้พรบ. “ควบคุมอาคาร” มาตรา 4 พ.ศ. 2522 ดังนี้

• ขอบเขตตัวอาคารต้องไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด
• ระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนสาธารณะ ต้องไม่เกิน 3 เมตร
• ช่องเว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้า ต้องไม่เกิน 3 เมตร ด้านหลังและด้านข้างไม่เกิน 2 เมตร
   

ต้องได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้าน
 

การต่อเติมบ้านในละแวกเพื่อนบ้าน จะสร้างมลภาวะทางเสียง กลิ่น และสภาพแวดล้อมโดยรอบแน่นอน ดังนั้นเจ้าของบ้านควรขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อน ต้องทำเป็นหนังสือแบบลายลักษณ์อักษร เพื่อแสดงจุดยืนว่าทั้งสองฝ่ายยินดีที่จะทำตามข้อตกลงนี้ 
 

ทำไมต้องดูกฎหมายต่อเติมบ้าน ถ้าต่อเติมบ้านผิดกฎหมายได้ไหม จะเกิดอะไรขึ้น?
 

ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่ได้ชี้แจงกับเจ้าหน้าที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ระหว่างดำเนินการต่อเติมบ้านไม่มีสถาปนิกกับวิศวกร หรือละเมิดกฎที่ตกลงกับเพื่อนบ้านไว้ จะถูกปรับ 60,000 บาท พร้อมจำคุก 3 เดือน ถ้ายังมีพฤติกรรมผิดอยู่ จะถูกปรับวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะประพฤติตัวเหมาะสม

หากเจ้าของบ้านต่อเติมบ้านผิดกฎหมายที่กำหนด จะถูกปรับ 100,000 บาท พร้อมจำคุก 6 เดือน หากยังประพฤติผิดอยู่ จะถูกปรับวันละ 30,000 บาท จนกว่าประพฤติตัวเหมาะสม
 

โครงสร้างอาคารแต่ละประเภท มีผลกับการต่อเติมบ้านแตกต่างกัน
 

โครงสร้างบ้านแบบพื้นคอนกรีตวางบนดิน
 

การวางพื้นคอนกรีตบนดิน (Slab On Ground) คือ การบดดินหรือทรายให้ละเอียดเป็นก้อนอัดแน่นเพื่อเป็นฐานให้ปูคอนกรีตราดลงสู่พื้นได้โดยไม่แตก ไม่ทรุดลงไป หรือใช้เหล็กเป็นตัววางโครงพื้นก่อนเทปูน ลักษณะโครงสร้างนี้ สามารถเป็นฐานเสริมให้กับพื้นที่ภายในบ้าน โดยส่วนใหญ่การต่อเติมบ้านแบบปูพื้นคอนกรีตวางบนดิน มักใช้กับพื้นบริเวณโรงรถ และพื้นที่เปิด

โครงสร้างบ้านแบบพื้นคอนกรีตวางบนคาน
 

การวางพื้นคอนกรีตบนคาน (Slab On Ground) คือ การเทคอนกรีตลงฐานโครงเหล็กที่ตั้งเป็นฐานรองดินโดยตรง ลักษณะการเทคอนกรีตวางบนคาน มีสองแบบคือ พื้นทางเดียว (One Way Slab) กับ พื้นสองทาง (Two Way Slab) ที่สามารถเทปูนคอนกรีตสำเร็จรูปหรือผสมเสร็จภายในบริเวณบ้าน แต่หากเป็นพื้นที่เปียกอย่างห้องน้ำ อาจต้องใช้ปูนคอนกรีตแบบหล่อใน เพื่อคงสภาพ ทนความชื้นได้ดีกว่า

โครงสร้างบ้านแบบวางเสาเข็ม
 

การวางพื้นแบบวางเสาเข็ม (Pile) คือ การเสริมรับน้ำหนัก แรงดันจากตัวอาคาร เพื่อป้องกันไม่ให้สิ่งปลูกสร้างทรุดตัวลงกับพื้น การตอกเสาเข็มที่มีประสิทธิภาพ ต้องเจาะลึกเข้าถึงชั้นดินแข็งให้ได้ เนื่องจากพื้นที่อาคารแต่ละแห่ง มีลักษณะอายุดินที่แตกต่างกันออกไป หากเป็นดินที่ถมมาไม่เกิน 2 ปี เมื่อตอกเสาเข็มไปอาจทรุดตัวได้ง่าย แต่หากดินที่มีฐานชั้นดินแข็งแรง ก็สามารถทนรับแรงดันจากน้ำหนักตัวบ้านได้ดี 
 

ผนังบ้านที่มีผลกับการต่อเติมบ้านมีผนังแบบใดบ้าง

ผนังก่ออิฐ
 

ผนังก่ออิฐ คือ การฉาบก้อนอิฐด้วยปูนแล้วมาเรียงเชื่อมต่อกันเป็นแผงของตัวอาคาร สามารถใช้ตัวอิฐแบบเต็มฐานหรือครึ่งฐานในการก่อสร้างภายในและภายนอกได้ ลักษณะผนังอิฐ มีตั้งแต่ อิฐมอญ , อิฐมวลเบา , อิฐขาว , ซีเมนต์บล็อก หรืออิฐประสาน เป็นต้น 

ผนังสำเร็จรูป
 

ผนังสำเร็จรูป (Precast) คือ การใช้ผนังคอนกรีตแผ่นกำแพงสำเร็จรูปมาประกอบโครงสร้างตัวอาคารตามสัดส่วนที่กำหนดสั่งทำไว้ในโรงงาน ตัวผนังรูปแบบนี้ ได้ถูกคำนวณขนาดพื้นที่เรียบร้อยแล้ว ทำให้ตัวผนังถูกประกอบได้อย่างลงตัว แม่นยำ และแข็งแรงไม่แพ้การวางโครงแบบอื่นเลย

ผนังโครงเบา
 

ผนังโครงเบา คือ การใช้ผนังเนื้อเบาประเภท ไม้อัด ไฟเบอร์ซีเมนต์บอร์ด ยิปซั่ม ที่มีน้ำหนักเบามาเป็นผนังเบาที่ใช้ภายในและภายนอกในอาคารได้ มักเป็นวัสดุสำหรับที่กั้นห้อง

ผนังกระจก
 

ผนังกระจก คือ วัสดุยึดติดกับส่วนประกอบของอาคาร เป็นแผ่นกระจกไว้ประดับกับผนังช่องเปิด เพราะนำความร้อนจากแสงแดดได้ดี นำความปลอดโปร่งภายในห้องได้ดี 
 

ส่วนต่างๆ ของบ้านที่เรามักต่อเติม
 

ส่วนของบ้านต่อเติมที่นิยมเติมแต่งมากที่สุด จะมี 5 ประเภทดังนี้

ห้องครัว

การต่อเติมบ้านในห้องครัว มักวางโครงสร้างห้องอยู่บริเวณหลังบ้านแบบปิด พร้อมมีหลังคาบ้านประกบ เนื่องจากกลิ่นจากการทำครัวสามารถอบอวลกระจายทั่วห้องอื่น จึงทำให้การวางด้านหลังช่วยทำให้ระบายกลิ่นห้องครัวได้ดี

โรงรถหรือลานจอดรถ

การต่อเติมบ้านโรงรถ มักวางโครงสร้างโรงรถบนหน้าหรือด้านข้างในบริเวณบ้าน พื้นดินจะถูกทับถมด้วยการฝังเสาเข็มก่อน จากนั้นเสริมโครงเหล็กเป็นฐานทรงแนวนอน แล้วเทปูนคอนกรีตภายหลัง

โครงสร้างเหล็กด้านหน้าบ้าน

การต่อเติมบ้านด้วยการเสริมโครงสร้างเหล็กบริเวณด้านหน้า เป็นการประกอบชิ้นส่วนเหล็กสำเร็จรูปประกอบกับตัวบ้านให้เข้ากัน ต้นทุนการใช้งานสูง ใช้เวลาต่อรวดเร็ว เป็นการตกแต่งบ้านสไตล์โมเดิร์น เน้นปูนเปลือยไม่ฉาบอะไรมาก 

ห้องด้านข้างบ้าน

การต่อเติมบ้านด้วยบริเวณห้องด้านข้าง จะทำการต่อเติมแยกโครงสร้างใหม่จากพื้นที่เก่า เพื่อป้องกันเสาเข็มเกิดทรุดตัวลงไป 

ห้องด้านหลังบ้าน

การต่อเติมบ้านบริเวณห้องด้านหลัง มักใช้เป็นห้องสำหรับทำครัวโดยส่วนใหญ่ หรือทำเป็นพื้นที่โล่ง ปลอดโปร่ง ให้แสงสว่างเข้าถึงภายในห้องได้ 
 

สรุปการต่อเติมบ้านให้ถูกกฎหมายและประหยัดเงิน
 

การต่อเติมบ้านแบบประหยัดเงินและถูกกฎหมายมากที่สุด ควรเลือกดูสถาปนิกกับวิศวกรให้ถี่ถ้วนก่อนดำเนินตกลงต่อเติม ไม่ว่าจะเป็นการวิเคราะห์แปลนบ้านปัจจุบัน หรือวิธีประเมินราคาต่อเติมบ้าน ไปเปรียบเทียบราคาตลาดอย่างรอบคอบก่อนเสมอ แต่หากใครยังอยู่ในขั้นตอนตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ ที่มีแพลนจะต่อเติมอยู่แล้ว สามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมที่ ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง เป็นข้อมูลตัดสินใจก่อนต่อเติมบ้านเต็มพื้นที่ภายหลัง