ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองมีอะไรบ้าง มาเตรียมความพร้อมกันเถอะ

ผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสอง ด้วยปัจจัยสภาพแวดล้อม ราคาตลาด และเรทการลงทุนที่น่าต่อยอดไปเก็งกำไรในอนาคต ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองเท่าไหร่? อีกทั้งต้องตรวจเช็คเอกสารส่วนไหนในช่วงระหว่างการทำข้อตกลงกับผู้ขาย? แล้วการซื้อบ้านมือสองเสียค่าอะไรบ้าง? 

ทาง The Best Property จึงมาเตรียมความพร้อมให้ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ได้เข้าใจรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง ได้ในบทความนี้
 

1. ค่าประเมินราคาบ้านมือสอง
 

การประเมินราคาบ้าน เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง ที่ธนาคารทำการพิจารณาสินทรัพย์ทั้งหมดก่อนการเริ่มซื้อ-ขาย ซึ่งราคาประเมินโดยสรุปจะ ขึ้นอยู่กับราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ราคาตลาด ประเภทของตัวบ้าน และมูลค่าตกแต่งเพิ่มเติมภายในอาคาร โดยค่าประเมินราคาบ้านที่เป็นค่าใช้จ่ายซื้อบ้านมือสอง จะอยู่เริ่มต้นที่ประมาณ 1,000 - 3,000 บาท
 

2. ค่าจองและทำสัญญา (ค่ามัดจำ)
 

ค่าใช้จ่ายขายบ้านมือสอง ผู้ซื้อผู้ขายต้องจ่ายค่าจองและค่าทำสัญญา เพื่อเป็นหลักฐานลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน เมื่อผู้ซื้อได้อ่านรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองเสร็จเรียบร้อยและเห็นด้วยกับข้อเสนอแล้ว ผู้ขายต้องจัดเตรียมใบสำเนาโฉนดที่ดินแก่ผู้ซื้อ เพื่อให้ผู้ซื้อนำไปเป็นเอกสารยืนยันในการยื่นกู้สิ้นเชื่อบ้านมือสองกับธนาคารในขั้นตอนต่อไป  
 

3.ค่าจดจำนองบ้านมือสอง
 

อีกหนึ่งปัจจัยที่เป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง คือ ค่าจดจำนอง ซึ่งผู้ซื้อทุกคนต้องจ่ายเอง โดยค่าธรรมเนียมส่วนนี้จะคิดจาก 1% ของวงเงินกู้ สำหรับค่าใช้จ่ายซื้อบ้านมือสอง หากผู้ซื้อชำระกับทางธนาคารด้วยเงินสด จะไม่มีการคิดค่าจดจำนองตรงส่วนนี้
 

4.ค่าเบี้ยประกันภัยบ้านมือสอง
 

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง แบ่งค่าเบี้ยออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

ประกันบ้านภาคบังคับ
 

ในการซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อต้องทำประกันอัคคีภัยทั้งหมด ภายใต้กฎหมายการคุ้มครองด้านโครงสร้างอาคารเรือนเพื่อป้องกันอุบัติเหตุเพลิงไหม้ โดยเรทราคาค่าใช้จ่ายตรงส่วนนี้จะไม่มีการปรับขึ้น-ลงแต่อย่างใด

ประกันบ้านภาคสมัครใจ
 

ตรงส่วนกฎหมายนี้ เป็นการทำประกันคุ้มครองตามความสมัครใจของผู้ซื้อ ซึ่งแบ่งค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองที่เป็นประกันภาคสมัครใจออกเป็น 2 อย่าง ดังนี้

• ประกันทรัพย์สินภายในบ้าน ของตกแต่งภายในอาคารเรือน ที่ได้รับความเสียหายจากภัยพิบัติทางธรรมชาติ เช่น อัคคีภัย อุทกภัย หรือวาตภัย จะได้รับการคุ้มครองค่าใช้จ่ายตรงส่วนนี้ โดยเรทราคาเบี้ยประกันจะเริ่มต้นอยู่ที่ 800 บาทต่อปี
   
• ประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้านเพื่อประชาชน (Mortgage Reducing Term Assurance : MRTA) เป็นประกันที่รวมค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง ในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตกะทันหัน โดยยอดประกันตรงส่วนนี้จะทำการชำระยอดหนี้ส่วนที่เหลือของวงเงินที่กู้มา ที่ต้องตกไปยังบุคคลใกล้ชิดผู้กู้ เช่น คู่สมรส บุตร หรือญาติพี่น้อง โดยไม่ต้องโอนภาระมาผ่อนบ้านอีกต่อไป
  
   

5. ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ 
 

รายละเอียดค่าธรรมเนียมส่วนต่าง ๆ ที่มัดรวมเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง โดยมี 3 ค่าธรรมเนียมหลัก ดังนี้

ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
 

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์แก่เจ้าของบ้านคนใหม่ จะขึ้นอยู่กับรายละเอียดสัญญาของผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าจะจ่ายส่วนนี้คนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเป็นคนรับผิดชอบจ่ายเองทั้งหมด โดยค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองตรงส่วนนี้ คิดเป็น 2% ของราคาซื้อ-ขาย

ค่าอากรแสตมป์ หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
 

ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ก็ขึ้นอยู่กับรายละเอียดสัญญาของผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าตกลงจะจ่ายส่วนนี้คนละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเป็นคนรับผิดชอบจ่ายเองเช่นกัน แต่จะเป็นการชำระแค่ค่าใดค่าหนึ่งเท่านั้น ถ้าเข้าเงื่อนไขชำระค่าอากรแสตมป์ ก็จะไม่ต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าอากรแสตมป์ ชำระที่ 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย เมื่อเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง 

• เป็นผู้ถือครองโฉนดที่ดิน เกิน 5 ปี
• ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปี
   

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ชำระที่ 3.3% ของราคาซื้อ-ขาย เมื่อเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่ง 

• เป็นนิติบุคคล
• เป็นผู้ถือครองโฉนดที่ดิน ไม่เกิน 5 ปี
• ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ไม่เกิน 1 ปี
   

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
 

กรณีผู้ขายบ้านมือสองเป็นบุคคลทั่วไป ต้องถูกบังคับชำระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองในส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จำนวนเงินที่ต้องจ่ายภาษีส่วนนี้ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายได้ทรัพย์มาอย่างไร ครอบครองบ้านมือสองนี้กี่ปี และราคาประเมินเป็นเท่าไหร่ โดยไม่ได้คิดจากมูลค่าตอนซื้อบ้านในราคาแรกแต่อย่างใด
 

6.ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า
 

ก่อนดำเนินชำระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารเจ้าของกรรมสิทธิ์ ประกันค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้าให้เรียบร้อยก่อนตกลงซื้อ โดยขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ตรงส่วนนี้ จะไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มใดๆ
 

7.ค่างบตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า
 

ในอนาคตของผู้ซื้อ จะต้องชำระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านในส่วนอื่นๆ เช่น ค่าตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกซ์เข้ามาใหม่ ดังนั้นผู้ซื้อควรประเมินราคาบ้านพร้อมกับคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการซื้อของใช้และของตกแต่งภายในบ้านรวมไปด้วยทีเดียว
 

8.ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี)
 

กรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองที่อยู่ภายใต้โครงการหมู่บ้านจัดสรร มีความจำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลางนี้เพื่อนำไปบำรุงสิ่งอำนวยความสะดวก ร่วมกับลูกบ้านท่านอื่นด้วย เช่น ค่าพนักงาน ค่าสวนสาธารณะ ค่าการจัดการโครงการ เป็นต้น 
 

สรุป
 

รายละเอียดซื้อบ้านมือสองค่าใช้จ่ายที่อธิบายไว้ข้างต้น ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถนำความรู้ตรงส่วนนี้ไปปรับความเข้าใจการทำข้อตกลงค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสองให้ยุติธรรมกับทั้งสองฝ่ายมากขึ้นได้ ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านมือหนึ่งหรือกู้ซื้อบ้านมือสอง จะต้องเข้าใจหลักการดำเนินการและขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง จึงจะไม่โดนเอาเปรียบขณะทำสัญญา