อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมีกี่ประเภท? ดอกเบี้ยคงที่ ดอกเบี้ยลอยตัว MLR MRR คืออะไร
ดอกเบี้ยลอยตัว คืออะไร? ดอกเบี้ยคงที่กับดอกเบี้ยลอยตัวมีความแตกต่างกันอย่างไรบ้าง? The Best Property จึงอธิบาย ดอกเบี้ยลอยตัวกับดอกเบี้ยคงที่แต่ละประเภท ให้เข้าใจง่าย ๆ สามารถนำความรู้ไปประยุกต์ปรับใช้การทำสินเชื่อในภาคปฎิบัติได้จริงในบทความนี้
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate)
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คือ เปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยที่ไม่คงตัวและไม่แน่นอน โดยขึ้นอยู่กับกลไกการตลาดทางการเงิน เศรษฐกิจ หรือเทรนด์ในปัจจุบันของสถาบันการเงินที่อ้างอิงไว้ ดอกเบี้ยลอยตัวมักเป็นข้อมูลดัชนีที่สร้างโอกาสความเสี่ยงแก่กับผู้ชำระค่าอัตราดอกเบี้ยบ้าน หรือสินเชื่อต่าง ๆ ให้ถูกจ่ายในเรทราคาที่สูงกว่าปกติ
โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ยลอยตัวปัจจุบัน มีเรทราคาต่ำพิเศษให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีความสามารถในการกู้สินเชื่อสูง จึงมี 3 รูปแบบดอกเบี้ยลอยตัว คือดังนี้
MLR
ดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวที่มีเรทราคาเงินกู้ขั้นต่ำสุด มักเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าราคาพิเศษที่ธนาคารจะทำธุรกิจทางการเงินกับกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี หรือ บุคคลผู้มีประวัติการชำระเงินต่อต่อเวลา โดยยึดระยะเวลากำหนดวันจ่ายในระยะยาวแบบแน่นอน
MRR
ดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail RateRate) คือ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวที่มีเรทราคาเงินกู้ขั้นต่ำสุดกับสินเชื่อส่วนบุคคลและินเชื่อบ้าน มักเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าราคาพิเศษที่ธนาคารจะทำธุรกิจทางการเงินกับกลุ่มลูกค้ารายย่อยชั้นดี โดยยึดระยะเวลากำหนดวันจ่ายในระยะยาวแบบไม่แน่นอน
MOR
ดอกเบี้ย MOR (Minimum Overdraft Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวที่มีเรทราคาเงินกู้ขั้นต่ำสุด มักเป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าราคาพิเศษที่ธนาคารจะทำธุรกิจทางการเงินกับกลุ่มลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี โดยยึดระยะเวลากำหนดวันจ่ายในระยะยาวแบบแน่นอน อีกทั้งบุคคลกลุ่มนี้สามารถเบิกงบเงินเกินบัญชี ทำให้ทางธนาคารจะเพิ่มมาตราการพิจารณาการให้เรทดอกเบี้ยลอยตัวอย่างเข้มงวด
อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
อัตราดอกเบี้ยคงที่ คือ เปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยที่คงตัวในระยะยาวหรือแค่ช่วงระยะเวลาช่วงต้น โดยขึ้นอยู่กับข้อตกลงการทำสินเชื่อกับทางธนาคารกำหนดสัญญาเอาไว้ โดยมีระยะอัตราดอกเบี้ยคงที่ตั้งแต่ 3 ปี 5 ปี เป็นขั้นต่ำและไม่มากกว่านั้น ซึ่งดอกเบี้ยคงที่จึงเป็นข้อมูลดัชนีที่สร้างโอกาสให้ผู้ชำระค่าอัตราดอกเบี้ยบ้าน หรือสินเชื่อต่าง ๆ ให้ถูกจ่ายในเรทราคาที่สม่ำเสมอ
จึงทำให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ดังนี้
อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุ
อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุ คือ เรทราคาการชำระสินเชื่อแบบตัวเลขตายตัว ผู้กู้สามารถจ่ายค่าดอกเบี้ยกับธนาคารในราคาคงที่ จะไม่มีการปรับเปลี่ยนเปอร์เซ็นต์อัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้นหรือต่ำลงใด ๆ ทำให้ผู้กู้สามารถจ่ายค่าดอกเบี้ยแบบรายเดือนในราคาเท่า ๆ กัน
อัตราดอกเบี้ยคงที่ช่วงต้น
อัตราดอกเบี้ยคงที่ช่วงต้น คือ เรทราคาการชำระสินเชื่อแบบคงที่ในระยะแรกเท่านั้น โดยทางธนาคารจะกำหนดสัญญาดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะ 1-5 ปีแรกเท่านั้น เมื่อผ่านพ้นไปยังปีที่ 6 ทางธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้เป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งเรทราคาจะสูง-ต่ำจะขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจการเงินปัจจุบันเป็นปัจจัยหลักในการปรับราคา
อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดช่วงต้น
อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดช่วงต้น คือ ระยะการขึ้นเรทราคาแบบคงตัวตามทีละขั้นในระยะสัญญา 5 ปีเป็นขั้นต่ำ เมื่อการทำสัญญาผ่านไปยังปีที่ 6 ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้เป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งเรทราคาจะสูง-ต่ำจะขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจการเงินปัจจุบันเป็นปัจจัยหลักในการปรับราคา
อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage)
อัตราดอกเบี้ยคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage) คือ การทำสัญญากับธนาคารด้วยการจ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อที่มีระยะเวลาเริ่มต้น 10-40 ปี โดยทุก ๆ ระยะเวลา 1-5 ปี จะมีการปรับเรทดอกเบี้ยสูงหรือต่ำลงเป็นงวดนั้น จะขึ้นอยู่กับสถานการณ์การเงินในปัจจุบัน ที่มีแนวโน้มสร้างโอกาสและความเสี่ยงให่กับผู้กู้ ต้องชำระดอกเบี้ยในราคาที่ถูกกว่าหรือต่ำกว่ากำหนด
อัตราดอกเบี้ยแบบผสม
อัตราดอกเบี้ยแบบผสม (Rollover Mortgage Loan) คือ การทำสัญญากับธนาคารด้วยการจ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อแบบคงที่ในระยะเวลาสั้น ๆ โดยสัญญาขั้นต่ำเริ่มต้นที่ 1-3 ปีแรก ซึ่งธนาคารจะกำหนดเรทดอกเบี้ยต่ำ เพื่อเรียกลูกค้า มาทำสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากผ่านไปในปีที่ 4 จะปรับรูปแบบดอกเบี้ยแปรผันเป็นดอกเบี้ยลอยตัวทันที
ทำไมอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแต่ละแห่งต่อผู้กู้แต่ละคนไม่เท่ากัน
เนื่องจาก ดอกเบี้ยคงที่ดอกเบี้ยลอยตัว คือ เรทราคาที่ทางสถาบันการเงินแต่ละแห่ง มีความสามารถการเสนอต้นทุนได้ไม่เท่ากัน ซึ่งมีปัจจัยมาจาก จำนวนผู้ทำสินเชื่อ สภาพคล่องของผู้กู้แบบรายบุคคล รวมไปถึงอัตราส่วนเงินกองทุเสี่ยงของธนาคารที่ต้องสงวนเอาไว้
จึงทำให้ ผู้กู้แต่ละรายที่ธนาคารได้รับการอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อย จึงมีอัตราดอกเบี้ยแบบรายบุคคลไม่เท่ากัน หากในกรณีที่ผู้กู้มีพฤติกรรมการเงินความเสี่ยงสูง ทางธนาคารจึงให้เปอร์เซ็นต์อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อลดโอกาสเสี่ยงแต่ละรายแตกต่างกันออกไป
แนวทางการจัดการกับอัตราดอกเบี้ยบ้าน
แนวทางการจัดการดอกเบี้ยบ้านให้เหมาะสม ทัังในรูปแบบดอกเบี้ยคงที่ดอกเบี้ยลอยตัว คือ ดังต่อไปนี้
- ทำการประเมินราคาบ้าน ในราคาที่เหมาะสมกับรายได้ที่ผู้กู้สามารถแบกรับไหว พร้อมกับชำระหนี้ทั้งหมดให้เรียบร้อยก่อนยื่นเรื่องการทำสินเชื่อกับธนาคาร เพื่อให้การตรวจสอบเอกสารสามารถดำเนินเรื่องผ่านได้เร็วมากขึ้น หากสนใจเรื่องการประเมินราคาบ้าน สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ประเมินราคาบ้าน
- ผู้กู้ควรคํานวณความสามารถในการผ่อนบ้าน ด้วยหนี้ภาระที่ต้องจ่ายพร้อมกับระหว่างงผ่อนบ้าน ต้องไม่เกิน 20-40% ของรายได้
- หากผู้กู้ได้ดำเนินการทำสินเชื่อกับธนาคารหนึ่ง ด้วยสัญญาเสนออัตราคงที่ 3 ปีแรกจนครบกำหนด แล้วเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในปีที่ 4 ผู้กู้สามารถทำการรีไฟแนนซ์บ้าน กับสถาบันการเงินใหม่ ที่พร้อมให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เพื่อลดภาระค่าใช้รายเดือนได้น้อยลง สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ การรีไฟแนนซ์บ้าน