ประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไร ประเมินเองหรือธนาคารประเมินให้
![](https://cdn-seo.tb.co.th/articles/7f1E3DF4P6q7pZ3MuCyb/16f8.Blog (Content) - 18. ประเมินราคาบ้าน.jpg)
การเลือกซื้อบ้านในช่วงโอกาสในราคาที่เหมาะสม ช่วยทำให้ผู้ซื้อนำผลกำไรนี้ ไปต่อยอดการลงทุนในอนาคตอย่างมีประโยชน์ ไม่ว่าจะการประเมินราคาบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง หรือบ้านพร้อมที่ดิน ล้วนเป็นปัจจัยในการพิจารณาราคาสูง-ต่ำเป็นอย่างมาก
ทาง The Best Property จึงช่วยแนะนำการประเมินราคาบ้านที่เข้าใจง่าย พร้อมอธิบายแนวคิดแบบคร่าว เข้าใจง่าย และวิธีประเมินราคาบ้านทั้งหมดไว้ในบทความนี้
ราคาประเมินบ้านคืออะไร
ราคาประเมินบ้าน คือ การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินอย่าง บ้านมือหนึ่ง มือสอง บ้านพร้อมที่ดิน คอนโด ที่ให้ผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาบ้านสรุปยอดเป็นราคากลางแก่กับผู้ซื้อ และเป็นราคากลางทางสถาบันทางการเงินที่ผู้ซื้อทำสัญญาสินเชื่อไว้เช่นกัน เพื่อเป็นมูลค่าในการพิจารณาการทำวงเงินสินเชื่อแก่ผู้กู้ได้ถูกต้อง
ซึ่งการประเมินราคาบ้านสามารถเป็นเจ้าหน้าที่ธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญตีราคาภาคเอกชนได้
การประเมินราคาบ้านมีราคาเท่าไหร่? จึงจะได้ราคาสรุปแบบคร่าวก่อนจะตีราคาจริงนั้น จะขึ้นอยู่กับบริษัทและให้ธนาคารประเมินราคาบ้านกับทางผู้ซื้อได้ทำการซื้อ-ขายไว้คาดคะเนไว้ โดยมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้น 1,000-3,000 บาท
การประเมินราคาบ้าน สำคัญอย่างไร
การประเมินราคาขายบ้าน มีความสำคัญให้ผู้ซื้อสามารถคาดการณ์ราคาแบบชั่วคราว เพื่อนำไปวางแผนต่อยอดในการลงทุนในอนาคตของตนเอง เช่น การเพิ่มเครดิตสินเชื่อในการทำสัญญากู้ทรัพย์สินใหม่ . เป็นเงินชดเชยจากการถูกเวนคืนภาครัฐ หรือการประเมินราคาบ้านไปเก็งกำไรต่อ เพื่อนำผลการลงทุนนี้ใช้ต่อยอดได้สตามที่ผู้ซื้อคาดวังไว้
ประเมินราคาบ้านด้วยวิธีไหนได้บ้าง
หลักการประเมินราคาบ้านสามารคาดคะเนด้วย 4 วิธี ดังนี้
การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีเปรียบเทียบกับราคาตลาด
ผู้ซื้อสามารถเลือกใช้บริการบริษัทรับประเมินราคาบ้านและที่ดินของภาคเอกชนหรือผู้เชี่ยวชาญในธนาคาร ค้นหาข้อมูลแบบบ้านที่ซื้อไว้ แล้วนำมาสรุปราคาแบบคร่าวแล้วเปรียบเทียบตามท้องตลาด ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อบ้านประเภทต่าง ๆ สำหรับการประเมินราคาบ้านมือสอง มือหนึ่ง หรือคอนโด ที่มีลักษณะโครงสร้างของที่อยู่อาศัยคล้ายคลึงมากที่สุด มาเป็นแบบในการเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงมาเก็งราคาเป็นหลัก
การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีคิดจากรายได้
การคิดราคาบ้านจากรายรับผู้ซื้อ สามารถใช้วิธีนี้ให้ธนาคารประเมินราคาบ้านตัดสินด้วยการนำรายได้ของสินทรัพย์มาเป็นที่ตั้ง จากนั้นนำสรุปจากการประเมินราคาบ้านมาหารด้วยผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนภายหลัง ยกตัวอย่าง ผู้ซื้อคอนโด ได้ราคาประเมินอาคารสำหรับเช่าต่อห้องเป็น 6,000 บาท/เดือน ได้หักค่าประกันและภาษีไป 3,000 บาท จึงเหลือรายได้จากการเช่าเป็น 3,000/เดือน เมื่อสรุปยอดราคาเช่าแบบปี รวมเป็น 36,000 บาท หากนำ 6% ผลตอบแทนจากการลงทุนของธนาคาร คอนโดนี้จะมีมูลค่าประเมินราคาบ้านสูงถึง 600,000 บาท
การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีคิดจากต้นทุน
การคิดจากต้นทุน มีขั้นตอนการประเมินราคาบ้านทั้งหมด 3 วิธีการด้วยกัน ได้แก่
- การคิดราคาของตัวบ้าน ที่ถูกปลูกสร้างใหม่
- การคิดราคาค่าเสื่อมตัวบ้าน จากนั้นนำไปหักกับราคาบ้านที่ต้องปลูกสร้างใหม่
- รวมราคาที่ดินและตัวบ้าน ในการปลูกสร้างใหม่
ประเมินราคาบ้านด้วยวิธีไหนได้บ้าง
ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
ผู้ซื้อสามารถประเมินราคาบ้านออนไลน์กับเว็บไซต์กรมธนารักษ์ ที่ช่วยคำนวณราคาบ้านแบบคร่าว ๆ เพื่อนำไปเป็นแหล่งอ้างอิงในการตั้งราคาสำหรับเก็งกำไร หรือใช้เว็บเป็นฐานข้อมูลประกอบแก่การประเมินราคาบ้านของธนาคารให้รับทราบได้ โดยเว็บกรมธนารักษ์สามารถทำการตีราคาทรัพย์สินจากตัวบ้านของผู้ซื้อ ดังนี้
- ที่ดินเปล่า
- อาคารห้องชุด เช่น อพาร์ตเมนต์ คอนโด เป็นต้น
- สิ่งปลูกสร้าง บ้านประเภทเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เป็นต้น
ราคาตลาดและทำเลที่ตั้ง
หากผู้ซื้อ ได้ทำการซื้อบ้านหรือคอนโดในละแวกชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน อยู่ในสถานขนส่งสาธารณะที่สะดวก หรือใกล้กับย่านในตัวเมือง สามารถใช้ราคาตลาด กำหนดเป็นเกณฑ์ประเมินราคาบ้านให้ถูกตั้งมูลค่าทรัพย์สิน มีราคาสูงหรือต่ำกว่าในพื้นที่อยู่อาศัยไม่แตกต่างกันมาก
ลักษณะของตัวบ้าน
ประเภทของตัวบ้านมีลักษณะโครงสร้างแบบใด เป็นบ้านชนิดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโด อีกทั้งเครื่องใช้ในตัวบ้านผู้ขายมีสิ่งชำรุดภายในตัวบ้านหรือไม่ จึงเป็นปัจจัยในการประเมินราคาบ้านให้มีราคาสูง-ต่ำนั้น ขึ้นอยู่สิ่งปลูกสร้างมีอายุการใช้งานมากน้อยแค่ไหน
ราคาที่สถาบันทางการเงินเคยปล่อยกู้ครั้งล่าสุด
ผู้ซื้อควรตรวจสอบราคาประเมินบ้านที่ทางธนาคารปล่อยเปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยกู้ล่าสุดอยู่เสมอ แม้อยู่ในช่วงสัญญาอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านคงที่หรือไม่ก็ตาม หากราคามีการคาดเคลื่อน ผู้ซื้อสามารถประเมินราคาบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์กับธนาคารปัจจุบัน หรือธนาคารใหม่ เพื่อให้ผู้ซื้อได้ดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านที่ต่ำ
มูลค่าตกแต่งเพิ่มเติม
ตัวแปรสำคัญที่ช่วยการประเมินราคาบ้านมีมูลค่าสูงหรือต่ำลงนั้น ขึ้นอยู่กับสิ่งก่อสร้างภายในตัวบ้านของผู้ซื้อ เช่น เฟอร์นิเจอร์
ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินบ้าน
8 ปัจจัยหลัก ที่ส่งผลให้การประเมินราคาบ้านเปลี่ยนแปลงได้อย่างเฉียบพลัน ดังนี้
วันซื้อขาย
จังหวะเวลาในช่วงเศรษฐกิจต้องดูให้ดี หากค่าเงินอ่อน อาจส่งผลการประเมินราคาบ้านมีมูลค่าต่ำกว่าฐานราคาปกติ เสียผลประโยชน์ให้ผู้ซื้อบ้านมาเก็งกำไร อาจไม่ได้ปิดการขาย หรือขาดทุน
ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม
พื้นที่ละแวกของตัวบ้านที่ทางผู้ซื้อไว้ หากอยู่ในบริเวณที่มีขนส่งสาธารณะหรืออยู่ในตัวเมือง จะช่วยทำให้ผู้ซื้อได้เก็งกำไรประเมินราคาบ้านได้สูงมากขึ้นกว่าราคาซื้อ-ขายจริง
ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์
การประเมินราคาบ้านได้ในราคาที่สูง ขึ้นอยู่กับลักษณะโครงสร้างของตัวบ้าน มีรูปแบบแปลนพื้นที่แบบไหน อายุของตัวบ้าน คอนโด หรืออาคารมีอายุการใช้งานมากน้อยกี่ปี
ขนาดและลักษณะของที่ดิน
สภาพพื้นที่ดินของตัวบ้านต้องไม่มีส่วนใดชำรุด พร้อมอยู่ สามารถประเมินราคาบ้านให้ทางธนาคารวัดมูลค่าได้
การคมนาคม
สิ่งสำคัญของการประเมินราคาบ้านได้มูลค่าที่สูง คือ ติดกับสถานที่ที่อยู่อาศัย ต้องเข้าถึงการคมนาคมได้อย่างสะดวกสบาย
สาธารณูปโภค
แผนระบบสาธารณูปโภค หนึ่งในโครงสร้างของตัวบ้านที่มีความต้องการสูง เช่น น้ำ ไฟ และไฟฟ้า ที่มีการแจกจ่ายภายในตัวบ้านอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยทำให้การประเมินราคาบ้านให้ถูกคาดคะเนมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง สูงขึ้นอีกด้วย
ประโยชน์ใช้สอย
พื้นที่ภายในและภายนอกของตัวบ้าน หากมีพื้นที่ในการปลูกสิ่งก่อสร้างได้หลากหลายอเนกประสงค์ อย่าง ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม จะช่วยการันตีการประเมินราคาบ้านมีมูลค่าสูงขึ้น
เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ
หากตัวทำเลที่บ้านของผู้ขายอยู่ในเขตเวนคืนภายใต้ของภาครัฐ จะทำให้ตัวบ้านติดกฎหมายด้านการจำกัดใช้ที่ดิน ไม่สามารถดำรงอยู่พื้นที่นั้นได้ หากสละพื้นที่ให้ทางภาครัฐ อาจได้ค่าตอบแทนจากการประเมินราคาบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่าราคาท้องตลาดได้
ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาบ้านของแต่ละธนาคาร
The Best ได้รวบรวม 8 ธนาคารที่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมราคาประเมินบ้าน เฉลี่ยไม่เกิน 3,000 บาทดังนี้
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส)
บริษัทประเมินราคาบ้านธอส แบ่งกลุ่มลูกค้าที่ทำการกู้ซื้อบ้าน 2 ประเภท ได้แก่
1. ลูกค้ากู้เงินรายย่อย โดยลูกค้าที่ถูกประเมินราคาบ้านธอส จะใช้เงินกู้สำหรับการไถ่ถอนจํานอง เป็นเงินกู้รายย่อยตามโครงการสวัสดิการประเภทไม่มีเงินฝากกับธนาคาร ซึ่งจะมีการคิดค่าธรรมเนียมโดยแบ่งวงเงินออกเป็น 3 แบบคือ
- ผู้ที่มีวงเงินขอกู้ไม่เกิน 500,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน 1,900 บาท/หลัง
- ผู้ที่มีวงเงินขอกู้ 500,001-3,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน ละ 2,800 บาท/หลัง
- ผู้ที่มีวงเงินขอกู้เกิน 3,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน หลังละ 3,100 บาท/หลัง
2. ลูกค้ามีหลักประกันหรือบ้านมากกว่า 1 แห่ง หากอยู่ในพื้นที่หรือเขตเดียวกัน การประเมินราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นจากอัตราค่าธรรมเนียมเดิมอีกแห่งละ 50% เช่น บ้านอีกหลังอยู่ต่างเขต หรือต่างอําเภอกัน ค่าประเมินราคา ก็จะเพิ่มขึ้นจากอัตราค่าธรรมเนียมเดิม 100%/หลัง เช่นจากเดิม ราคาประเมินบ้าน 1,900 บาท/หลัง จะถูกเพิ่มขึ้นเป็น 3,800 บาท/หลัง
ธนาคารกสิกรไทย
การประเมินราคาบ้านกสิกรไทย การคาดคะเนประเมินราคาบ้านเริ่มต้นอยู่ที่ 3,000 บาท/1 แปลนบ้าน
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
การประเมินราคาบ้านกรุงศรีอยุธยา แบ่งราคาประเมินบ้านตามจำนวนวงเงินที่ผู้ซื้อใช้กู้ทั้งหมด โดยรวมจำนวนเงินที่ต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งคิดค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้านเริ่มต้น 3,210 บาท/1 หลักประกัน
ธนาคารTMB
หากจะหาประเมินราคาบ้านฟรี สามารถมาประเมินราคาบ้านที่ธนาคารทหารไทย เพราะสถาบันนี้จะไม่มีการเรียกค่าธรรมเนียมเพิ่มใด ๆ ทั้งสิ้น
ธนาคารกรุงไทย
การประเมินราคาบ้านกรุงไทย การคาดคะเนประเมินราคาบ้านเริ่มต้นอยู่ที่ 2,500 บาท/1 แปลนบ้าน
การประเมินราคาบ้านเก่าหรือบ้านมือสอง
การประเมินราคาบ้านประเภทบ้านมือสอง สามารถตีราคาต้นทุนในราคาตลาดได้เลย แต่สิ่งที่จะต้องคำนวณราคาประเมินบ้านไปด้วยคือ ค่าเสื่อมบ้านมาหักลบต้นทุน เพื่อให้ได้ราคาสรุปของบ้านมือสองที่เหมาะสม