ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน มีค่าอะไรเท่าไหร่บ้าง และมีขั้นตอนอย่างไร
ข้อกำหนดของค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมีอะไรบ้าง ประเภทของภาษีการโอนที่ดินแต่ละกรณีแตกต่างกันยังไง ราคาค่าโอนที่ดินต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ? สำหรับผู้ที่กำลังมีแพลนจะซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือ ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อสร้างบ้านในฝันของคุณให้เป็นจริง รู้หรือไม่คะ ว่านอกจากการที่คุณตกลงกับผู้ขายหรือเจ้าของเดิมแล้ว ยังมีค่าโอนที่ดินซื้อขายที่คุณต้องจ่ายในระหว่างกระบวนการซื้อ-ขายด้วย
บทความนี้ได้รวบรวมเรื่องค่าธรรมเนียมโอนที่ดินที่คนซื้อบ้านซื้อที่ดินจำเป็นต้องรู้เอาไว้ ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินคืออะไร หลังจากที่มีปรับเปลี่ยนกฎหมายเพิ่มเติมในปี 2566 มีข้อกำหนดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินอะไรเพิ่มเติม รวมไปถึงเอกสารที่จำเป็นต้องเตรียมและขั้นตอนการยื่นเรื่องค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน เพื่อไม่ให้คุณเสียเวลาและสามารถทำเรื่องโอนที่ดินได้ครบ จบภายในหนึ่งวัน!
ค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
มาลองดูกันดีกว่าค่ะ ว่าค่าใช้จ่ายในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีอะไรบ้าง เพื่อที่จะได้เตรียมเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ดินไปให้พอ ไม่ต้องเสียเวลาออกไปกดเงินหรือต้องมาทำเรื่องโอนบ้าน-โอนที่ดินในวันถัดไป
- ค่าธรรมเนียมโอน จะคิดที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน เช่น ถ้าราคาประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ที่ 1,500,000 บาท ก็จะมีวิธีคิดดังนี้
วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน โดย 1,500,000 x 2% = 30,000 บาท
- ค่าภาษีเงินได้
บุคคลธรรมดา จะคิด 1% - 2.5% ของราคาประเมินกรมที่ดิน และ คิดตามปีที่ถือครอง
แต่ในกรณีที่ราคาประเมินเกิน 6 ล้านบาท จะมีเงื่อนไขการคำนณคิดอีกแบบนึงซึ่งจะสูงกว่า 2.5% โดยจะใช้อัตราก้าวหน้าในการคำนวณ
นิติบุคคล จะคิดที่ 1% ของราคาขายจริง
- ค่าอากรแสตมป์ / ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าอากรแสตมป์ จะคิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายที่ดินที่ได้ตกลงกันไว้ ในกรณีราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน ต้องใช้ราคาประเมินในการคำนวณค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
วิธีการคำนวณค่าอากรแสตมป์ ราคาซื้อขาย 2,000,000 บาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1,500,000 บาท ให้คำนวณค่าอากรแสตมป์ที่ 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ดินที่ได้ตกลงกันไว้ ในกรณีราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน ต้องใช้ราคาประเมินในการคำนวณราคาค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ราคาซื้อขาย 2,000,000 บาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1,500,000 บาท ให้คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่ 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท
- ค่าจดจำนอง ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อบ้านหรือที่ดิน จะคิดค่าจดจำนองที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง เช่น ถ้าหากกู้เงินมา 2,000,000 บาท
วิธีการคำนวณค่าจดจำนอง โดย 2,000,000 x 1% = 20,000 บาท
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
ในส่วนค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงกันออกคนละครึ่ง หรือ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2566 มีข้อกำหนดเพิ่มเติมดังนี้
ตามที่ราชกิจจานุเบกษาได้ประกาศให้มีการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินจาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจในปี 2566 และเพื่อช่วยเหลือให้ลูกหนี้มีสภาพคล่องและผู้ประกอบการกลับมาประกอบธุรกิจได้เร็วขึ้น
ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะมีผลแค่กับที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น ในกรณีที่ดินทั่วไป จะยังคงคิดค่าภาษีโอนที่ดินตามเดิม และมาตรฐานลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ถึง 31 ธันวาคม 2566
ทั้งนี้มาตรฐานลดค่าธรรมเนียมค่าโอนที่ดินมีข้อจำกัดอยู่บ้าง ได้แก่ ราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแต่ละกรณีแตกต่างกันอย่างไร
ในปัจจุบันการโอนที่ดิน-โอนบ้าน ค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมโอนที่ดินจะขึ้นอยู่กับลักษณะความสัมพันธ์ของผู้โอนและผู้รับโอน พร้อมทั้งมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกจากค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น ค่าภาษีเงินได้ ค่าอากรแสตมป์ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยสามารถแบ่งค่าธรรมเนียมโอนที่ดินออกเป็น 6 กรณี ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย
บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ได้แก่ ลูกที่เกิดระหว่างพ่อแม่ที่มีการจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ลูก ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5%
- ค่าภาษีเงินได้ : ในกรณีราคาซื้อขายไม่เกิน 20 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้น แต่ถ้าราคาขายเกิน 20 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 5%
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ในกรณีที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือ ผู้เป็นพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ จะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติม ตามกำหนดภาษีค่าโอนที่ดิน ปี 2565 ด้วย
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได และสามารถนำไปลดหย่อนได้ 50%
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้คู่สมรส
ในกรณีสามี-ภรรยาจดทะเบียนสมรสกันและต้องการโอนที่ดินให้กัน จะมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได และสามารถนำไปลดหย่อนได้ 50%
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้ญาติ
ในกรณีโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด ไม่ว่าจะเป็น พี่ น้อง ลุง ป้า น้า อา ซึ่งในกรณีนี้รวมไปถึงลูกบุญธรรม ลูกสะใภ้ และลูกเขยจะมีค่าธรรมเนียมโอนที่ดินให้กับญาติ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 2% ในกรณีโอนให้ผู้สืบสันดานคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 0.5%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได และสามารถนำไปลดหย่อนได้ 50%
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินมรดก
ในกรณีที่โอนที่ดินมรดกจะคิดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก ปี 2558 ดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน :
- บุพการี คู่สมรส และผู้สืบสันดาน คิด 0.5%
- ญาติตามสายเลือด บุตรบุญธรรม และบุคคลอื่น คิด 2%
- ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้ และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ได้รับการยกเว้น
ค่าภาษีมรดก :
- ราคาที่ดินไม่เกิน 100 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้น
- ราคาที่ดินเกิน 100 ล้านบาท จะคิดภาษีเฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท ดังนี้
- บุพการีและผู้สืบสันดาน 5%
- ญาติตามสายเลือด และ บุคคลอื่น 10%
- คู่สมรสตามกฎหมายจะได้รับการยกเว้น
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินซื้อขาย
กรณีสุดท้าย คือ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแบบซื้อขาย มีค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 2%
- ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได และสามารถนำไปลดหย่อนตามปีที่ถือครอง
ขั้นตอนการโอนที่ดิน
สำหรับผู้ที่จะโอนที่ดินไม่ว่าจะกรณีใดก็ตาม แนะนำให้เตรียมเอกสาร ข้อมูลที่จำเป็น และเงินให้พร้อมสำหรับค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ซึ่งแนะนำให้ไปที่สำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิว เพื่อลดเวลาที่ต้องรอคอย เพราะถ้าหากไปช่วงสายอาจจะใช้เวลาค่อนข้างนาน โดยขั้นตอนการโอนที่ดินมีดังนี้
- กรอกแบบฟอร์มคำขอ และแนบเอกสารที่ต้องจำเป็นในการยื่นเรื่องขอโอนที่ดิน
- เมื่อกรอกแบบฟอร์มคำขอโอนที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว ให้นำไปให้เจ้าหน้าที่และรับบัตรคิว
- เมื่อถึงคิวแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อเจ้าหน้าที่คำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ เสร็จแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าจ่ายจากเจ้าหน้าที่
- เมื่อได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่แล้ว ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน และจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
- ให้ยื่นใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ และให้ผู้ขายเก็บใบเสร็จสีฟ้าไว้ ส่วนผู้ซื้อเก็บสำเนาใบเสร็จรับเงินไว้
- เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดินและมอบให้ตรวจสอบ หลังจากที่ทำการตรวจสอบความถูกต้องเสร็จเรียบร้อยแล้ว จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งจะถือว่าการซื้อขายที่ดินและการโอนที่ดินเสร็จสมบูรณ์
ทั้งนี้สำหรับผู้ที่ไม่สะดวกไปที่สำนักที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้
เอกสารที่ต้องใช้ในการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
เอกสารที่ต้องใช้ในการชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินปี 2566 กรมที่ดิน สามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้
- กรณีบุคคลธรรมดาโอนที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อ พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
- กรณีนิติบุคคลโอนที่ดิน
- หนังสือรับรองนิติบุคคล โดยที่ต้องมีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น โดยที่ต้องมีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
- หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินนับเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญสำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อขายที่ดิน อย่าลืมที่จะตกลงกับผู้ซื้อหรือผู้ขายให้ดีว่าใครจะเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน หรือ ถ้าในกรณีรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกันทั้งสองฝ่ายต้องจ่ายกันคนละเท่าไหร่ แบ่งเปอร์เซ็นต์กันอย่างไร จำเป็นต้องตกลงกันให้ดีเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะตามมาในภายหลัง
สำหรับใครที่มีความสนใจสาระน่ารู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านต่างๆ และไม่จากพลาดสาระดีๆ สามารถอ่านได้ที่ สาระน่ารู้รวมเรื่องบ้าน ของ The Best Property ที่นี่