สัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย ข้อสัญญาที่ควรรู้

สิ่งสำคัญก่อนตกลงซื้อบ้านคือ การทำสัญญาจะซื้อจะขาย และ ตรวจเช็คข้อมูลในเอกสารสัญญาซื้อขายที่ดินให้ครบถ้วนก่อนการยินยอมลงชื่อในสัญญาซื้อขาย เพื่อผลประโยชน์ของผู้ซื้อและผู้ขายเอง ให้เป็นไปอย่างยุติธรรมทั้งสองฝ่าย

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินคืออะไร? มีเงื่อนไขและข้อบังคับใดบ้างที่ผู้จะซื้อและผู้จะขายจำเป็นต้องตรวจสอบรายละเอียดก่อนการทำสัญญา? The Best Property จะมาอธิบายส่วนประกอบสำคัญในสัญญา และให้ตัวอย่างการเขียนสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินแบบข้อมูลครบถ้วนในบทความนี้

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร ทำไมเราต้องทำ?

จุดประสงค์ของการทำแบบฟอร์มหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน คือ เป็นเอกสารยืนยันการซื้อขายกันระหว่าง ผู้ขาย และ ผู้ซื้อ ให้อยู่ภายใต้กฎหมายและข้อบังขับที่ตกลงกัน โดยสถานะทั้งสองฝ่ายจะอยู่ในฐานะ ‘นิติสัมพันธ์’ ที่แสดงถึงความจำนงของทั้งสองฝ่ายไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระหว่างอยู่ในสัญญาซื้อขายที่ดิน ผู้ขายสามารถกำหนดระยะเวลาการขายบ้านแก่ผู้ซื้อ และการวางเงินมัดจำประกัน ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

ไม่ทำตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ไหม 

อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้นถึงความสำคัญของการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย มี ‘นิติสัมพันธ์’ กัน หากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฎิบัติตามสัญญา ก็อาจทำให้เกิดผลกระทบต่ออีกฝ่ายหนึ่งได้ เช่น ตกลงซื้อขายกันโดยผู้ซื้อวางเงินมัดจำให้ผู้ขายถือไว้โดยไม่ได้มีสัญญาต่อกัน ผู้ซื้อก็ดำเนินการยื่นเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารเอง แล้วเกิดเหตุผู้ขายมีผู้ซื้ออีกรายมาติดต่อขอซื้อเงินสด ผู้ขายเกิดเปลี่ยนใจขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ แบบนี้ทางผู้ซื้อรายแรกก็เสียโอกาส ถูกต้องไหมคะ แล้วถ้าผู้ขายไม่คืนเงินมัดจำให้ด้วยแล้วละก็ ผู้ซื้อจะเรียกร้องเงินมัดจำคืนได้อย่างไร ใช่ไหมคะ ถ้าไม่มีตัวสัญญาเอาไว้ยืนยัน The Best Property จึงขอแนะนำว่าควรทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วยทุกครั้งนะคะ

สัญญาจะซื้อจะขายแบบฉบับ The Best Property มีอะไรบ้าง?

การดำเนินเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายฉบับ The Best Property จะแบ่งแบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็น 2 ประเภทแบบคร่าวๆ เพื่อให้ฝ่ายจะซื้อกับฝ่ายจะขาย สามารถทำข้อตกลงได้ลงตัวมากที่สุด มีดังนี้ 

สัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์ คือ สัญญาแบบผูกขาด ผู้ขายกับผู้ซื้อ แค่ 2 คนเท่านั้น จะไม่มีการเสนอการขายบ้านหรือที่ดินให้กับผู้อื่นอีก ทำให้ผู้ซื้อมั่นใจได้ว่าบ้านและที่ดินในสัญญาจะต้องขายให้ผู้ซื้ออย่างแน่นอน 

แต่การทำสัญญาล็อกสิทธิ์แบบนี้จะทำให้ผู้ขายเสียโอกาสในการเสนอขายลูกค้าคนอื่น จึงเป็นเหตุให้หากผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่านหรือไม่ทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาที่กำหนด ผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำได้ตามที่สัญญากำหนด

สัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์ คือ แบบสัญญาที่ผู้ขายสามารถขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อท่านอื่นๆ ได้ในระหว่างสัญญากับผู้ซื้อปัจจุบัน สัญญาในลักษณะนี้จะทำให้ผู้ขายสามารถเสนอขายผู้ซื้อท่านอื่นได้เรื่อยๆ เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่ยังไม่มั่นใจว่าจะสามารถยื่นขอสินเชื่อผ่านได้หรือไม่

หากผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน มีผู้ซื้อท่านอื่นๆ ขอสินเชื่อผ่านก่อน หรือมีผู้ซื้อท่านอื่นที่สามารถซื้อด้วยเงินสดได้ จะทำให้ผู้ซื้อที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อกสิทธิ์ไว้ ได้เงินมัดจำคืนตามที่สัญญาระบุไว้ ยกเว้นเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ซื้อทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำได้ทุกกรณี

ดังนั้นข้อแตกต่างหลักๆ ของสัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์ และสัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์ คือการเสนอขายของผู้ขาย และการยึดเงินมัดจำ 

หากทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบล็อคสิทธิ์ ผู้ขายจะไม่สามารถเสนอขายผู้ซื้อท่านอื่นได้ แต่ถ้าผู้ซื้อในสัญญาไม่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ตามสัญญา จะไม่ได้เงินมัดจำคืน

แต่หากทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบไม่ล็อคสิทธิ์ ผู้ขายสามารถเสนอขายให้ผู้ซื้อท่านอื่นได้เรื่อยๆ และแม้ผู้ซื้อในสัญญาจะไม่สามารถซื้อบ้านและที่ดินได้ ก็จะได้รับเงินมัดจำคืนอยู่ดี

ส่วนประกอบสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขาย

วิธีเขียนสัญญาซื้อขายที่ดินให้ครบองค์ประกอบใบซื้อขายที่ดินฉบับสมบูรณ์ มีข้อมูลทั้งหมด 10 ส่วน ดังนี้

1.รายละเอียดการจัดทำสัญญา วัน เวลา สถานที่

การกำหนดระยะเวลาภายใต้สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินที่เหมาะสมที่สุดคือช่วง 1-3 เดือนตั้งแต่เริ่มตกลงเงื่อนไขเอกสารซื้อขายที่ดิน ให้ผู้ซื้อมีเวลาดำเนินเรื่องการกู้สินเชื่อกับธนาคารได้

2.รายละเอียดของคู่สัญญาตามบัตรประชาชน

ระหว่างที่ผู้ซื้อกับผู้ขายอยู่ในข้อตกลงหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันตัวตน โดยให้ข้อมูลส่วนตัว ตั้งแต่ ชื่อ-นามสกุล, เบอร์ติดต่อ, ที่อยู่อาศัย พร้อมบัตรและใบสำเนาบัตรประชาชนแนบประกอบดำเนินแบบสัญญาซื้อขายที่ดินให้ถูกภายใต้กฎหมาย

3.รายละเอียดบนหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สำหรับอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการทำแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินเปล่า หรือการสัญญาซื้อบ้านพร้อมที่ดินประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม จะต้องแสดงใบโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) เพื่อสามารถดำเนินการซื้อ-ขาย และโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ที่อยู่ภายใต้ใบสัญญาซื้อขายที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย   

4.รายละเอียดการกำหนดชำระเงิน

ก่อนที่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงข้อกำหนดของแบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ผู้ซื้อผู้ขายต้องเจรจารายละเอียดราคาทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษร และแจกแจงประเภทสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน วางมัดจํากี่งวด เริ่มชำระวันแรกต้องจ่ายกี่บาท จะเป็นแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินเงินสด หรือแบบแคชเชียร์เช็ก ต้องระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่กับเวลาที่สั่งจ่ายให้ครบถ้วน

5.รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ขายสามารถจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้ซื้อ หรือเริ่มกำหนดวันโอนสิทธิ์หลังจากที่ฝ่ายซื้อได้ตกลงเงื่อนไขการซื้อบ้านเรียบร้อย รวมไปถึงค่าธรรมเนียมอื่นๆ ดังนี้ 

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็นส่วนของราคาประเมินไม่เกิน 2%
• ค่าอากรแสตมป์  คิดเป็นส่วนของราคาประเมินและซื้อขาย 0.5%
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็นส่วนของราคาประเมินและซื้อขาย 3.3%
• ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย คิดเป็นขั้นบันไดภาษี เริ่มหักตั้งแต่ปีที่ถือครองที่ดินพร้อมบ้าน

6.รายละเอียดเวลาในการส่งมอบ

หลังจากทั้งสองฝ่ายได้ตกลงลงทะเบียนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเสร็จเรียบร้อย ผู้ขายจะเสนอให้ผู้ซื้อตรวจสอบพื้นที่ภายในบ้านก่อน เมื่อผู้ซื้อพึงพอใจกับสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน ผู้ขายจะดำเนินเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์โดยมีเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายต้องทำการเจรจาการซื้อขาย มีดังนี้

1. เพิ่มระยะเวลากำหนดวันโอน
2. ระบุระยะเวลาส่งมอบบ้านให้ชัดเจน
    

เมื่อทั้งคู่ได้เจรจาการทำข้อตกลงที่ลงตัว ทางผู้ขายจะอธิบายข้อกำหนดของการโอนสิทธิ์ในขั้นตอนถัดไป

7.รายละเอียดการโอนสิทธิ์

ผู้ขายควรระบุรายละเอียด ข้อกำหนด ‘บังคับ’ แบบฟอร์มจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาซื้อบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน หรือการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อคนเดียวให้ชัดเจนก่อนทำข้อตกลงกับผู้ซื้อ

หากในกรณีที่ผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่น จะต้องมีหนังสือคำยินยอม จึงจะสามารถดำเนินเรื่องสัญญาซื้อขายที่ดินต่อไปได้ 

การโอนสิทธิ์ผู้ซื้อให้บุคคลที่สาม จะต้องทำตามกฎภายใต้หนังสือสัญญาขายที่ดินอย่างเคร่งครัด อีกทั้งผู้ขายต้องระบุค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ์ของผู้ซื้อที่โอนสิทธิ์กับบุคคลอื่นด้วย โดยจะคิดในอัตราจ่ายที่ขึ้นอยู่กับสัญญาซื้อขายที่ดินที่ผู้ขายกำกับไว้อีกที

8.รายละเอียดการผิดสัญญาและการระงับสัญญา

เมื่อมีการผิดสัญญาหรือการระงับสัญญาซื้อขายที่ดิน จะแบ่งกรณีศึกษา เป็น 2 เหตุการณ์ ดังนี้

• เหตุการณ์ที่ 1 ผู้ซื้อผิดสัญญา โดยไม่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือชำระส่วนต่างที่เหลือ ทางผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำทั้งหมด ตามข้อตกลงในแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไว้ได้ทั้งหมด
• เหตุการณ์ที่ 2 ผู้ขายผิดสัญญา โดยไม่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ทางผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องพร้อมเรียกร้องค่าเสียหายต่างๆ ที่อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองแก่ผู้ขายได้
   

9.รายละเอียดข้อตกลงและเงื่อนไขเพิ่มเติม

กรณีเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ซื้อมีปัญหาทางด้านการเงิน ให้ผู้ขายกำหนดข้อตกลงการทำหนังสือซื้อขายที่ดินล่วงหน้า 2 กรณีตัวอย่างสัญญาซื้อขายที่ดิน มีดังนี้

• กรณีที่ 1 ผู้ซื้อต้องการชำระเงินล่าช้า ผู้ขายสามารถกำหนดดอกเบี้ยโดยเริ่มคำนวณตั้งแต่วันที่ผิดนัดตามกำหนด
• กรณีที่ 2 เอกสารประกอบหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินผู้ซื้อส่งได้ไม่ครบถ้วน ผู้ขายสามารถกำหนดรูปแบบการส่งแบบไปรษณีย์แทนได้ เป็นต้น
   

10.คู่สัญญาและพยานลงชื่อ

เมื่อผู้ซื้อกับผู้ขายได้อ่านข้อกำหนด และยอมรับข้อเสนอจากหนังสือจะซื้อจะขายที่ดิน ให้เซ็นชื่อลงนามทั้งสองฝ่าย พร้อมมีพยานฝ่ายละ 1 คนร่วมเป็นสักขีพยานและร่วมลงชื่อเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งเอกสารจะมีใบสัญญาซื้อขายที่ดิน 2 ฉบับ มอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ

จุดที่ควรระวังในการทำข้อสัญญา

เงื่อนไขในแบบฟอร์มการซื้อขายที่ดินมีข้อกำหนด และข้อบังคับที่ซับซ้อน ผู้ซื้อควรตรวจเช็คข้อเสนอให้ถี่ถ้วนก่อนทำการตกลงซื้อขายกับผู้ขายไม่ว่าจะเป็นรายละเอียด การโอนสิทธิ์ การผิดสัญญา และข้อตกลงเงื่อนไขเพิ่มเติมของผู้ขาย เพื่อรับประกันไม่ให้ผู้ซื้อถูกเอาเปรียบหลังจากสัญญาซื้อขายที่ดินมีผลทางกฎหมายแล้ว

การวางมัดจำเริ่มต้นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายที่เป็นเงินมัดจำ ควรอยู่ช่วงราคาไหน เริ่มต้นที่เท่าไหร่ และคิดเป็นร้อยละเท่าไหร่ จะถูกกำหนดโดยผู้ขายที่เป็นคนตั้งเงื่อนไขสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นหลัก แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 10,000 - 50,000 บาท หรือคิดจากราคาขาย ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 3% ของราคาขาย 

ระยะเวลาในการซื้อขายที่ดินมักกำหนดอยู่ที่เท่าไหร่

ระยะเวลาสัญญาซื้อขายที่ดินจะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นคนกำหนดเงื่อนไขและขึ้นอยู่กับผู้ซื้อว่าสามารถยอมรับรายละเอียดในสัญญาได้หรือไม่ โดยระยะเวลาส่วนใหญ่มักจะอยู่ในช่วง 1 - 3 เดือน นับตั้งแต่เริ่มสัญญา แต่หากเนื้อหาเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในเอกสารครบถ้วนแล้ว ก็สามารถดำเนินสัญญาซื้อขายจากกรมที่ดินได้ทันที ไม่ต้องรอให้ครบกำหนดเวลา