ขายฝากคืออะไร ต่างจากจำนองที่ดินอย่างไร เงื่อนไขทำสัญญาแตกต่างอย่างไร
หลักการดำเนินการมีความสอดคล้องและคล้ายคลึงเป็นอย่างมาก เราจะใช้วิธีแบบไหน จึงจะปลอดภัยกับการทำข้อตกลงกับผู้จะซื้อหรือผู้จะขายมากที่สุด ซึ่งการขายฝากคืออะไร? แล้วจํานองกับขายฝากต่างกันอย่างไร? ซึ่งทาง The Best Property จึงมาให้ความรู้หลักเกณฑ์ระหว่างการจำนอง ขายฝาก มีมาตรการดำเนินการอย่างไรบ้าง ในบทความนี้
การขายฝากคืออะไร
การขายฝาก คือ การทำสัญญาโดยใช้ทรัพย์สินของผู้ขายฝาก มาเป็นหลักประกันชำระหนี้แก่ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งการทำสัญญาณจะดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน โดยทรัพย์สินที่มีการขายฝาก จึงแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
- ทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ที่สวน คอนโดมิเนียม บ้านประเภทต่างๆ หรือ ขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน
- ทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ จักรยานยนต์ เรือ และยานพาหนะอื่นๆ
จุดเด่นของการขายฝาก
ผู้ฝากขาย สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตัวเองขายฝากได้ตามในระยะเวลากำหนดของสัญญาที่ตกลงกันกับผู้ซื้อฝากไว้ แต่ในขณะเดียวกัน หากผู้ฝากขายไม่สามารถไถ่ถอนคืนตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ขายฝากทั้งหมด จะตกเป็นของผู้รับซื้อทันที
การขายฝากต่างจากการขายปกติอย่างไร
การขายฝากมีหลักประกันทางด้านความปลอดภัย และได้รับการรับการคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่าการขายปกติ อีกทั้งตัวผู้ขายฝากสามารถเลื่อนระยะเวลาชำระได้นานถึง 10 ปี (กรณีขายฝากทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์)
ขั้นตอนการขายฝาก
กระบวนการขายฝาก มีการดำเนินการ 3 ขั้นตอน ดังนี้
- ผู้ขายฝากทำการประกาศขายทรัพย์สินที่ต้องการขายฝาก โดยในรายละเอียดใบสัญญาต้องระบุ วัน ระยะเวลาสัญญาที่ต้องการไถ่ถอนให้ชัดเจนแก่ผู้ซื้อฝาก
- ผู้ขายฝากดำเนินการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินตัวเองแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อรับเงินสด ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้ใบโฉนดที่ดิน หลังทั้งสองฝ่ายเซ็นสัญญาที่ ณ กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อย
- ครบกำหนดวาระสัญญา ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตนเองขายฝากไว้และจ่ายดอกเบี้ยที่ค้ำประกันไว้ ส่วนผู้ซื้อฝากจะดำเนินการคืนใบโฉนดที่ดิน ในกรณีที่ผู้ขายฝากจ่ายหนี้ครบตามสัญญาที่กำหนดไว้
การจดจำนองคืออะไร
การจดจำนอง คือ การทำสัญญาโดยใช้ทรัพย์สินของผู้จำนองมาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ซึ่งทรัพย์สินที่นำมายื่นแก่ผู้รับจำนอง สามารถเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ที่มีใบทะเบียน ภายใต้กฎหมายกำหนดให้นำมาจำนองได้
จุดเด่นของการจดจำนอง
ผู้จำนองมีสิทธิ์ไม่มอบทรัพย์สินที่ค้ำประกันแก่ผู้รับจำนอง พร้อมสามารถใช้งานทรัพย์สินจวบจนถึงระยะเวลาจ่ายหนี้ที่กำหนด หากเลยกำหนดเวลาที่ต้องชำระ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับชำระหนี้พร้อมดำเนินคดียึดทรัพย์สินที่จำนองได้ภายใต้กฎหมาย
ขั้นตอนการจดจำนอง
กระบวนการจำนอง มีการดำเนินการ 5 ขั้นตอน ดังนี้
- ผู้จำนองทำการจัดเตรียมเอกสารให้กับผู้รับจำนอง (ธนาคาร)
- รอผู้รับจำนองทำการประเมินราคา อัตราดอกเบี้ย รวมไปถึงวงเงินที่อนุมัติกู้สูงสุด
- ผู้รับจำนองประเมินเสร็จแล้ว ให้ตกลงทำสัญญากู้เงิน, สัญญาจดจำนองที่ดินกับเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน
- นำเอกสารจากกรมที่ดินไปให้กับผู้รับจำนอง
- รอรับเงินจากผู้รับจำนองภายใน 1-2 วัน
สรุปความแตกต่างระหว่างการขายฝากและการจดจำนอง
| ขายฝาก | จดจำนอง | |
| วงเงินกู้สูงสุด | ผู้ขายฝากจะได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน | จำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน |
| ค่าธรรมเนียม |
|
|
| การค้ำประกัน | ผู้ขายฝากบังคับมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากทันที | ผู้จำนองไม่ต้องมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก |
| สิทธิการใช้ทรัพย์สิน | ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินที่ถูกขายฝาก จนกว่าจะไถ่ถอนทรัพย์สินทั้งหมดออกไป | ผู้จำนองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อไปได้ |
| ระยะเวลาไถ่ถอน | กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินคืนได้นับแต่เวลาขายฝาก โดยกฎหมายกำหนดทรัพย์สินทั้ง 2 ประเภทไว้ว่า
| กฎหมายการจดจำนอง ไม่มีการกำหนดระยะเวลาในสัญญา ผู้จำนองสามารถชำระหนี้กับผู้รับจำนองจนกว่าจะครบยอดที่กำหนด |
การขายฝากกับการจดจำนองจะดำเนินเรื่องง่าย หากใช้บริการนายหน้าขายบ้าน The Best Property ผู้นำด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท รวมทรัพย์สินสิ่งปลูกสร้างที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ทุกการอยู่อาศัย ให้คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินตรวจสอบคุณภาพบ้าน รวมไปถึงการวิเคราะห์ทำเลตลอดจนปิดการซื้อ-ขาย สนใจติดต่อได้ที่เบอร์โทร 02-047-4282 หรือ แอดไลน์ @thebestproperty
นอกจากนี้ใครที่มีความสนใจสาระการเก็บเงินซื้อบ้านต่างๆ สามารถอ่านได้ที่ สาระน่ารู้รวมเรื่องบ้าน ของ The Best ที่นี่