คำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร ไปดูกัน

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านมีวิธีคิดอย่างไร? และข้อห้ามในการเป็นหนี้บัตรเครดิตอยู่ในสัดส่วนห้ามเกินกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้เรา? ทาง The Best Property จึงยกตัวอย่างคำนวณการประมาณรายได้ หนี้สิ้น ความสามารถในการผ่อนบ้าน และการคำนวณวงเงินกู้สูงสุด เพื่อเป็นฐานข้อมูลในการประกอบสินเชื่อบ้านแก่ธนาคารได้อย่างมั่นใจได้ในบทความนี้ 

การคำนวณรายได้ที่ธนาคารนับเป็นรายได้

“รายได้” เป็นหนึ่งในข้อมูลเอกสารสำคัญ ให้กับทางสถาบันการเงินที่ผู้กู้ยื่นเรื่อง เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญทำการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านได้อย่างมั่นคงมากแค่ไหน ทางธนาคารจึงคำนวณความสามารถในการกู้จากการพิจารณาภาระหนี้ของผู้กู้แต่ละเดือน การวางแผนการเงิน วงเงินกู้บ้าน และการประมาณรายได้ทั้งหมด แล้วธนาคารตรวจเช็ครายรับประเภทใดบ้างในการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน โดยแบ่งรายได้ออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

• รายได้คงที่ (Steady Income) เป็นรายรับที่ผู้กู้ได้จำนวนเงินอย่างมั่นคง เช่น เงินเดือน เงินโบนัสประจำปี (Fix Bonus) เป็นต้น
• รายได้ไม่คงที่  (Unsteady Income) เป็นรายได้ที่ได้รับหรือไม่ได้บางโอกาส โดยรายได้ประเภทนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยภายในพฤติกรรมการหาเงินของผู้กู้ และปัจจัยภายนอกที่แหล่งหาเงินจะให้รายได้แก่ผู้กู้ เช่น ค่าล่วงเวลา (Overtime : OT) , ยอดขาย (Commission) , ค่าบริการ (Service Charge) , โบนัส (Variable Bonus) เป็นต้น

แม้รายได้คงที่ และรายได้ไม่คงที่ เป็นข้อมูลหลักที่ทางสถาบันการเงินจะทำการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน แต่กฎระเบียบในการอนุมัติสินเชื่อจะขึ้นอยู่กับนโยบายแต่ละธนาคารพิจารณาประเมินกู้บ้านจากรายได้แต่ละสัดส่วนที่ไม่เท่ากัน 

ตัวอย่างการประมาณรายได้

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน จะเริ่มต้นจากตัวอย่างรายรับของบุคคลที่ทำงานประจำ มีการคํานวณรายได้ซื้อบ้าน ดังนี้

ตัวอย่าง คุณ X เป็นพนักงานประจำ ตำแหน่งผู้จัดการฝ่ายการตลาด สังกัดอยู่ในบริษัทโฆษณา เงินเดือน 40,000 บาท ค่าตำแหน่งได้เท่ากันทุกเดือน 5,000 บาท มีโอทีอัพเดทปัจจุบัน 6 เดือน ได้แก่ 6,000 บาท ,  7,000 บาท , 6,000 บาท , 5,000 บาท , 6,000 บาท และ 6,000 บาท  มีภาระหักเงินกู้สหกรณ์ 3,000 บาท ปีที่ผ่านมา คุณ X ได้รับโบนัส 6 เดือน จึงมีวิธีคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านของคุณ X ดังนี้

การประเมินกู้บ้านจากการประมาณรายได้/เดือน

1. เงินเดือน = 40,000 บาท
2. รายรับคงที่ได้เท่ากันทุกเดือน = 5,000 บาท
3. รายรับไม่คงที่เฉลี่ย 6 เดือน 6,000+7,000+6,000+5,000+6,000+6,000 = 6,000 บาท/เดือน (เฉลี่ย)
4. โบนัส 6 เดือน 40,000*6=240,000/12= 20,000 บาท

คิดรายได้รวมทั้งหมด เฉลี่ยน/เดือน 40,000+5,000+6,000+20,000 = 71,000 บาท

ภาระหนี้ของผู้กู้

คิดภาระ 2 ส่วน ในสลิป และ ในเครดิตบูโร 

1. ค่าผ่อนรถจักรยานยนต์ คิดตามเงินค่างวดแต่ละเดือน = 3,000 บาท
2. บัตรเครดิตบัตรกดเงินสด คิด 10% ของวงเงินที่ใช้ นาย X ใช้ไป 50,000 บาท = 5,000 บาท 
3. ในสลิปเงินเดือน เงินกู้สหกรณ์ = 3,000 บาท 

ภาระรวม 3,000 + 5,000 + 3,000 = 11,000 บาท

สามารถคำนวณได้ดังนี้

สูตรคำนวณ คิดภาระหนี้ 60% หมายความว่าใน 100 บาท สามารถเป็นหนี้ได้ทั้งหมด 60 บาท อีก 40 บาท หักไว้ใช้ในชีวิตประจำวัน 

1. นำรายได้รวมทั้งหมดมาคิดภาระหนี้ที่สามารถแบกรับได้  71,000*60% = 42,600 บาท 
2. นำมาหักภาระหนี้ทั้งหมด 42,600 - 11,000 = 31,600 บาท 

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านจากการรวบรวมประมาณรายได้ทั้งหมด ถ้าค่างวดผ่อนล้านละ 6,500 บาท  = 31,600 / 6,500 บาท = 4.86 ล้าน 

     สรุป คุณ X จะสามารถกู้บ้านได้ที่ราคา 4.86 ล้านบาท

การเพิ่มวงเงิน ลดภาระหนี้ เพิ่มผู้กู้ร่วม 

ภาระที่ปิดแล้วหักลบภาระหนี้ได้ทันที สินเชื่อบุคคลทุกประเภทที่ไม่มีบัตร รถ บ้าน สินเชื่อที่มีค่างวด Fix 

สามารถแนบใบแจ้งหนี้ล่าสุด ควบคู่สลิปการโอนหรือใบเสร็จการชำระได้เลย 
การเพิ่มคะแนนสกอริ่ง พยายามอย่าสร้างหนี้เพิ่ม บัตร สินเชื่อทุกประเภท ห้ามใช้วงเงินเกิน 75% ชำระค่างวดให้ตรงตามกำหนดชำระทุกเดือน 

การคำนวณหนี้สิน

“หนี้สิน” เป็นรายจ่ายที่ผู้กู้ต้องบังคับจ่ายโดยไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ โดยทางธนาคารจึงพิจารณาการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน จากหนี้สินของผู้กู้ที่มีลักษณะการผ่อนชำระแต่ละเดือน ดังนี้

• หนี้บัตรกดเงินสดกับบัตรเครดิต รวมกันเป็น สัดส่วน 10% โดยคิดจากยอดหนี้ล่าสุด 
• หนี้ผ่อนรถยนต์  โดยคิดจากอัตราค่างวดผ่อนในแต่ละเดือน ในกรณีเหลือ 3 งวดสุดท้าย จะไม่นำมาคิด (โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)
• หนี้ผ่อนบ้าน  โดยคิดจากอัตราผ่อนแต่ละเดือน ในกรณีเหลือ 3 งวดสุดท้าย จะไม่นำมาคิด (โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)
• ภาระหนี้ในสลิปเงินเดือน ที่ได้รับการยกเว้นไม่นำมาหักเป็นภาระหนี้สิน ( ภาษี, กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ, ประกันสังคม )

ตัวอย่างการประมาณหนี้สิน

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน จะคิดจากจำนวนหนี้สิ้นแบบรายเดือน ดังนี้

รายจ่ายภาระหนี้ของคุณ X มีรายจ่าย/เดือน ดังนี้

1. ค่าบัตรเครดิต 50,000 บาท คิดจากสัดส่วน 10% จากหนี้ยอดจ่ายล่าสุด = 50,000/10 = 5,000 บาท
2. ค่าผ่อนรถ 60,000 คิดจากสัดส่วน 100% จึงเหลือผ่อนเพียง 2 งวด จึงไม่นำมาคิดรายจ่ายภาระหนี้ = 0 บาท
3. ค่าผ่อนบ้าน 18,000 บาท คิดจากสัดส่วน 100%

สรุป การคำนวณรวมหนี้สิ้นทั้งหมด = 5,000+18,000 = 23,000 บาท

การคำนวณความสามารถทางการเงินในการผ่อนบ้านของผู้กู้

ธนาคารจะทำการคำนวณความสามารถในการกู้ซื้อบ้านของผู้กู้ โดยนำรายได้และภาระหนี้สินทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นหนี้รถยนต์ หนี้ผ่อนบ้าน และภาระอื่น ๆ  มาประกอบพิจารณาตัดสินอนุมัติสินเชื่อโดยมีรายจ่ายทั้งหมดไม่เกิน 60% ของรายได้ผู้กู้ต่อเดือน 

ตัวอย่างการประมาณความสามารถทางการเงิน

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน เพื่อค้นหาความสามารถในผ่อนหนี้สินที่มียอดจ่ายไม่เกิน 60% ของรายได้ ทาง The Best ได้สรุปตารางเงินเดือนดังนี้

จากตารางที่กล่าวมา จะเป็นวงเงินกู้สำหรับผู้ที่ไม่มีภาระหนี้สิ้นเท่านั้น ซึ่งตัวเลขวงเงินอาจเปลี่ยนแปลงราคาได้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารที่ผู้กู้ยื่นกู้สินเชื่อภายหลัง 

นอกจากนี้ ยังมีตารางผ่อนตามระยะเวลาโดยสังเขป ให้ผู้กู้คํานวณความสามารถในการผ่อนบ้านแบบคร่าวได้ ดังนี้

การคำนวณวงเงินกู้

การคํานวนวงเงินสินเชื่อบ้าน ทางธนาคารจะทำการอนุมัติวงเงินกู้กับผู้กู้ที่ขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์แต่ละธนาคารที่ให้ โดยผู้กู้จะต้องชำระดอกเบี้ยตามจำนวนเงินกู้ตามสัญญากำหนดที่ทางธนาคารระบุไว้

ตัวอย่างการประมาณวงเงินกู้

การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน เพื่อค้นหาวงเงินกู้ที่ผู้สามารถกู้เงินได้สูงสุง ดังนี้

     ตัวอย่าง คุณ X มีรายได้ 25,000 บาท มีภาระได้ 60% ของรายได้เป็น 15,000 บาท ปัจจุบันมีภาระหนี้ 3,000 บาท ทำให้มีภาระหนี้เพิ่มอีก 12,000 บาท ในระยะเวลา 25 ปี ตกผ่อนล้านละ 6,900 บาท จะมีการคำนวณความสามารถในการกู้โดย

     วิธีคิด นำ ภาระหนี้เพิ่มได้อีก ÷ ค่าผ่อนล้านละ = 12,000 ÷ 6,900 = 1.73

     สรุป การคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านจากการหาภาระหนี้ปัจจุบันของคุณ X จะสามารถขอสินเชื่อบ้านได้ในวงเงินไม่เกิน 1.73  ล้านบาท

สูตรคำนวณยอดผ่อน

การคํานวนยอดผ่อนสินเชื่อบ้าน The Best Property แนะนำวิธีการคำนวณเป็น 2 แบบ ได้แก่

กรณีที่ 1 ผู้ซื้อ “รู้ราคาเต็มของบ้าน” แต่ไม่ทราบจำนวนเงินที่ต้องใช้ผ่อนต่อเดือน ให้ตั้งสมการ ยอดผ่อนล้านละเป็นตัวตั้ง X และแปลงราคาบ้านเป็นตัวเลขทศนิยม

     ตัวอย่าง ซื้อบ้านราคา 2,500,000 บาท ในระยะเวลาสัญญาผ่อนเป็น 30 ปี จึงตกล้านละ 6,500 บาท 

     วิธีคิด หาค่า ยอดผ่อนล้านละ X บาท =  จำนวนเงินระยะเวลาสัญญาผ่อน * ราคาบ้าน  = 6,500*2.5 ดังนั้น X = 16,250

     สรุป  ยอดผ่อนบ้านราคา 2,500,000 บาท ผู้กู้ต้องผ่อน 16,250 บาทต่อเดือน

กรณีที่ 2 ผู้ซื้อ “รู้จำนวนยอดผ่อนบ้าน” แต่ไม่รู้ว่าจะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่  ให้ตั้งสมการ เอายอดที่ต้องการผ่อนเป็นตัวตั้ง ÷ ยอดผ่อนล้านละ 

     ตัวอย่าง ผู้ซื้อต้องการผ่อน 12,000 บาทต่อเดือน ในระยะเวลาสัญญาผ่อนเป็น 30 ปี จึงตกล้านละ 6,500 บาท

     วิธีคิด หาค่า ราคาบ้าน X บาท  =  จำนวนเงินต้องการผ่อน ÷ จำนวนเงินตามระยะเวลาสัญญาผ่อน = 12,000 ÷ 6,500  =  1.84 

     สรุป ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคา 1,840,000 บาท

สรุปการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้าน

ผู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อในการผ่อนบ้าน ควรตวรจเช็คประเภทสินเชื่อและระยะเวลาในการกู้ให้ถี่ถ้วน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคาร มีการคำนวณความสามารถในการผ่อนบ้านไม่เท่ากัน ดังนั้นผู้กู้ควรวิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนบ้านแบบเบื้องต้น เพื่อเป็นหลักฐานข้อมูลประกอบให้กับทางธนาคารตัดสินการทำอนุมัติสินเชื่ออย่างมีประสิทธิภาพ