ประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไร ประเมินเองหรือธนาคารประเมินให้

การเลือกซื้อบ้านในช่วงโอกาสในราคาที่เหมาะสม ช่วยทำให้ผู้ซื้อนำผลกำไรนี้ ไปต่อยอดการลงทุนในอนาคตอย่างมีประโยชน์ ไม่ว่าจะการประเมินราคาบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง หรือบ้านพร้อมที่ดิน ล้วนเป็นปัจจัยในการพิจารณาราคาสูง-ต่ำเป็นอย่างมาก 

ทาง The Best Property จึงช่วยแนะนำการประเมินราคาบ้านที่เข้าใจง่าย พร้อมอธิบายแนวคิดแบบคร่าว เข้าใจง่าย และวิธีประเมินราคาบ้านทั้งหมดไว้ในบทความนี้

ราคาประเมินบ้านคืออะไร

ราคาประเมินบ้าน คือ การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินอย่าง บ้านมือหนึ่ง มือสอง บ้านพร้อมที่ดิน คอนโด ที่ให้ผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาบ้านสรุปยอดเป็นราคากลางแก่กับผู้ซื้อ และเป็นราคากลางทางสถาบันทางการเงินที่ผู้ซื้อทำสัญญาสินเชื่อไว้เช่นกัน เพื่อเป็นมูลค่าในการพิจารณาการทำวงเงินสินเชื่อแก่ผู้กู้ได้ถูกต้อง 

ซึ่งการประเมินราคาบ้านสามารถเป็นเจ้าหน้าที่ธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญตีราคาภาคเอกชนได้ 

การประเมินราคาบ้านมีราคาเท่าไหร่? จึงจะได้ราคาสรุปแบบคร่าวก่อนจะตีราคาจริงนั้น จะขึ้นอยู่กับบริษัทและให้ธนาคารประเมินราคาบ้านกับทางผู้ซื้อได้ทำการซื้อ-ขายไว้คาดคะเนไว้ โดยมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้น 1,000-3,000 บาท

การประเมินราคาบ้าน สำคัญอย่างไร

การประเมินราคาขายบ้าน มีความสำคัญให้ผู้ซื้อสามารถคาดการณ์ราคาแบบชั่วคราว เพื่อนำไปวางแผนต่อยอดในการลงทุนในอนาคตของตนเอง เช่น การเพิ่มเครดิตสินเชื่อในการทำสัญญากู้ทรัพย์สินใหม่ . เป็นเงินชดเชยจากการถูกเวนคืนภาครัฐ หรือการประเมินราคาบ้านไปเก็งกำไรต่อ เพื่อนำผลการลงทุนนี้ใช้ต่อยอดได้สตามที่ผู้ซื้อคาดวังไว้ 

ประเมินราคาบ้านด้วยวิธีไหนได้บ้าง

หลักการประเมินราคาบ้านสามารคาดคะเนด้วย 4 วิธี ดังนี้

การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีเปรียบเทียบกับราคาตลาด

ผู้ซื้อสามารถเลือกใช้บริการบริษัทรับประเมินราคาบ้านและที่ดินของภาคเอกชนหรือผู้เชี่ยวชาญในธนาคาร ค้นหาข้อมูลแบบบ้านที่ซื้อไว้ แล้วนำมาสรุปราคาแบบคร่าวแล้วเปรียบเทียบตามท้องตลาด ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อบ้านประเภทต่าง ๆ สำหรับการประเมินราคาบ้านมือสอง มือหนึ่ง หรือคอนโด ที่มีลักษณะโครงสร้างของที่อยู่อาศัยคล้ายคลึงมากที่สุด มาเป็นแบบในการเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงมาเก็งราคาเป็นหลัก

การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีคิดจากรายได้

การคิดราคาบ้านจากรายรับผู้ซื้อ สามารถใช้วิธีนี้ให้ธนาคารประเมินราคาบ้านตัดสินด้วยการนำรายได้ของสินทรัพย์มาเป็นที่ตั้ง จากนั้นนำสรุปจากการประเมินราคาบ้านมาหารด้วยผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนภายหลัง ยกตัวอย่าง ผู้ซื้อคอนโด ได้ราคาประเมินอาคารสำหรับเช่าต่อห้องเป็น 6,000 บาท/เดือน ได้หักค่าประกันและภาษีไป 3,000 บาท จึงเหลือรายได้จากการเช่าเป็น 3,000/เดือน เมื่อสรุปยอดราคาเช่าแบบปี รวมเป็น 36,000 บาท หากนำ 6% ผลตอบแทนจากการลงทุนของธนาคาร คอนโดนี้จะมีมูลค่าประเมินราคาบ้านสูงถึง 600,000 บาท

การประเมินราคาบ้านด้วยวิธีคิดจากต้นทุน

การคิดจากต้นทุน มีขั้นตอนการประเมินราคาบ้านทั้งหมด 3 วิธีการด้วยกัน ได้แก่

• การคิดราคาของตัวบ้าน ที่ถูกปลูกสร้างใหม่
• การคิดราคาค่าเสื่อมตัวบ้าน จากนั้นนำไปหักกับราคาบ้านที่ต้องปลูกสร้างใหม่
• รวมราคาที่ดินและตัวบ้าน ในการปลูกสร้างใหม่ 

ประเมินราคาบ้านด้วยวิธีไหนได้บ้าง

ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

ผู้ซื้อสามารถประเมินราคาบ้านออนไลน์กับเว็บไซต์กรมธนารักษ์ ที่ช่วยคำนวณราคาบ้านแบบคร่าว ๆ เพื่อนำไปเป็นแหล่งอ้างอิงในการตั้งราคาสำหรับเก็งกำไร หรือใช้เว็บเป็นฐานข้อมูลประกอบแก่การประเมินราคาบ้านของธนาคารให้รับทราบได้ โดยเว็บกรมธนารักษ์สามารถทำการตีราคาทรัพย์สินจากตัวบ้านของผู้ซื้อ ดังนี้

• ที่ดินเปล่า
• อาคารห้องชุด เช่น อพาร์ตเมนต์ คอนโด เป็นต้น
• สิ่งปลูกสร้าง บ้านประเภทเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เป็นต้น

ราคาตลาดและทำเลที่ตั้ง

หากผู้ซื้อ ได้ทำการซื้อบ้านหรือคอนโดในละแวกชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน อยู่ในสถานขนส่งสาธารณะที่สะดวก หรือใกล้กับย่านในตัวเมือง สามารถใช้ราคาตลาด กำหนดเป็นเกณฑ์ประเมินราคาบ้านให้ถูกตั้งมูลค่าทรัพย์สิน มีราคาสูงหรือต่ำกว่าในพื้นที่อยู่อาศัยไม่แตกต่างกันมาก

ลักษณะของตัวบ้าน

ประเภทของตัวบ้านมีลักษณะโครงสร้างแบบใด เป็นบ้านชนิดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโด อีกทั้งเครื่องใช้ในตัวบ้านผู้ขายมีสิ่งชำรุดภายในตัวบ้านหรือไม่ จึงเป็นปัจจัยในการประเมินราคาบ้านให้มีราคาสูง-ต่ำนั้น ขึ้นอยู่สิ่งปลูกสร้างมีอายุการใช้งานมากน้อยแค่ไหน

ราคาที่สถาบันทางการเงินเคยปล่อยกู้ครั้งล่าสุด

ผู้ซื้อควรตรวจสอบราคาประเมินบ้านที่ทางธนาคารปล่อยเปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยกู้ล่าสุดอยู่เสมอ แม้อยู่ในช่วงสัญญาอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านคงที่หรือไม่ก็ตาม หากราคามีการคาดเคลื่อน ผู้ซื้อสามารถประเมินราคาบ้านด้วยการรีไฟแนนซ์กับธนาคารปัจจุบัน หรือธนาคารใหม่ เพื่อให้ผู้ซื้อได้ดอกเบี้ยในการผ่อนบ้านที่ต่ำ

มูลค่าตกแต่งเพิ่มเติม

ตัวแปรสำคัญที่ช่วยการประเมินราคาบ้านมีมูลค่าสูงหรือต่ำลงนั้น ขึ้นอยู่กับสิ่งก่อสร้างภายในตัวบ้านของผู้ซื้อ เช่น เฟอร์นิเจอร์ 

ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินบ้าน

8 ปัจจัยหลัก ที่ส่งผลให้การประเมินราคาบ้านเปลี่ยนแปลงได้อย่างเฉียบพลัน ดังนี้

วันซื้อขาย

จังหวะเวลาในช่วงเศรษฐกิจต้องดูให้ดี หากค่าเงินอ่อน อาจส่งผลการประเมินราคาบ้านมีมูลค่าต่ำกว่าฐานราคาปกติ เสียผลประโยชน์ให้ผู้ซื้อบ้านมาเก็งกำไร อาจไม่ได้ปิดการขาย หรือขาดทุน

ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม

พื้นที่ละแวกของตัวบ้านที่ทางผู้ซื้อไว้ หากอยู่ในบริเวณที่มีขนส่งสาธารณะหรืออยู่ในตัวเมือง จะช่วยทำให้ผู้ซื้อได้เก็งกำไรประเมินราคาบ้านได้สูงมากขึ้นกว่าราคาซื้อ-ขายจริง

ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์

การประเมินราคาบ้านได้ในราคาที่สูง ขึ้นอยู่กับลักษณะโครงสร้างของตัวบ้าน มีรูปแบบแปลนพื้นที่แบบไหน อายุของตัวบ้าน คอนโด หรืออาคารมีอายุการใช้งานมากน้อยกี่ปี 

ขนาดและลักษณะของที่ดิน

สภาพพื้นที่ดินของตัวบ้านต้องไม่มีส่วนใดชำรุด พร้อมอยู่ สามารถประเมินราคาบ้านให้ทางธนาคารวัดมูลค่าได้

การคมนาคม

สิ่งสำคัญของการประเมินราคาบ้านได้มูลค่าที่สูง คือ ติดกับสถานที่ที่อยู่อาศัย ต้องเข้าถึงการคมนาคมได้อย่างสะดวกสบาย 

สาธารณูปโภค

แผนระบบสาธารณูปโภค หนึ่งในโครงสร้างของตัวบ้านที่มีความต้องการสูง เช่น น้ำ ไฟ และไฟฟ้า ที่มีการแจกจ่ายภายในตัวบ้านอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยทำให้การประเมินราคาบ้านให้ถูกคาดคะเนมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง สูงขึ้นอีกด้วย

ประโยชน์ใช้สอย

พื้นที่ภายในและภายนอกของตัวบ้าน หากมีพื้นที่ในการปลูกสิ่งก่อสร้างได้หลากหลายอเนกประสงค์ อย่าง ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ สวนหย่อม จะช่วยการันตีการประเมินราคาบ้านมีมูลค่าสูงขึ้น

เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ

หากตัวทำเลที่บ้านของผู้ขายอยู่ในเขตเวนคืนภายใต้ของภาครัฐ จะทำให้ตัวบ้านติดกฎหมายด้านการจำกัดใช้ที่ดิน ไม่สามารถดำรงอยู่พื้นที่นั้นได้ หากสละพื้นที่ให้ทางภาครัฐ อาจได้ค่าตอบแทนจากการประเมินราคาบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่าราคาท้องตลาดได้
 

ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาบ้านของแต่ละธนาคาร

The Best ได้รวบรวม 8 ธนาคารที่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมราคาประเมินบ้าน เฉลี่ยไม่เกิน 3,000 บาทดังนี้

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส)

บริษัทประเมินราคาบ้านธอส แบ่งกลุ่มลูกค้าที่ทำการกู้ซื้อบ้าน 2 ประเภท ได้แก่

 1. ลูกค้ากู้เงินรายย่อย โดยลูกค้าที่ถูกประเมินราคาบ้านธอส จะใช้เงินกู้สำหรับการไถ่ถอนจํานอง เป็นเงินกู้รายย่อยตามโครงการสวัสดิการประเภทไม่มีเงินฝากกับธนาคาร ซึ่งจะมีการคิดค่าธรรมเนียมโดยแบ่งวงเงินออกเป็น 3 แบบคือ

• ผู้ที่มีวงเงินขอกู้ไม่เกิน 500,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน  1,900 บาท/หลัง
• ผู้ที่มีวงเงินขอกู้ 500,001-3,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน ละ 2,800 บาท/หลัง
• ผู้ที่มีวงเงินขอกู้เกิน 3,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้าน หลังละ 3,100 บาท/หลัง

2. ลูกค้ามีหลักประกันหรือบ้านมากกว่า 1 แห่ง หากอยู่ในพื้นที่หรือเขตเดียวกัน การประเมินราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นจากอัตราค่าธรรมเนียมเดิมอีกแห่งละ 50% เช่น บ้านอีกหลังอยู่ต่างเขต หรือต่างอําเภอกัน ค่าประเมินราคา ก็จะเพิ่มขึ้นจากอัตราค่าธรรมเนียมเดิม 100%/หลัง เช่นจากเดิม ราคาประเมินบ้าน 1,900 บาท/หลัง จะถูกเพิ่มขึ้นเป็น 3,800 บาท/หลัง

ธนาคารกสิกรไทย

การประเมินราคาบ้านกสิกรไทย การคาดคะเนประเมินราคาบ้านเริ่มต้นอยู่ที่ 3,000 บาท/1 แปลนบ้าน

ธนาคารกรุงศรีอยุธยา

การประเมินราคาบ้านกรุงศรีอยุธยา แบ่งราคาประเมินบ้านตามจำนวนวงเงินที่ผู้ซื้อใช้กู้ทั้งหมด โดยรวมจำนวนเงินที่ต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งคิดค่าธรรมเนียมการประเมินราคาบ้านเริ่มต้น 3,210 บาท/1 หลักประกัน

ธนาคารTMB

หากจะหาประเมินราคาบ้านฟรี สามารถมาประเมินราคาบ้านที่ธนาคารทหารไทย เพราะสถาบันนี้จะไม่มีการเรียกค่าธรรมเนียมเพิ่มใด ๆ ทั้งสิ้น

ธนาคารกรุงไทย

การประเมินราคาบ้านกรุงไทย การคาดคะเนประเมินราคาบ้านเริ่มต้นอยู่ที่ 2,500 บาท/1 แปลนบ้าน

การประเมินราคาบ้านเก่าหรือบ้านมือสอง

การประเมินราคาบ้านประเภทบ้านมือสอง สามารถตีราคาต้นทุนในราคาตลาดได้เลย แต่สิ่งที่จะต้องคำนวณราคาประเมินบ้านไปด้วยคือ ค่าเสื่อมบ้านมาหักลบต้นทุน เพื่อให้ได้ราคาสรุปของบ้านมือสองที่เหมาะสม