สัญญาเช่าคอนโดแบบละเอียด จุดไหนบ้างที่ผู้เช่าควรรัดกุม มาดูไปพร้อมๆกัน
การดำเนินขั้นตอนสัญญาเช่าคอนโดของผู้ปล่อยเช่ากับผู้เช่ามีกฎระเบียบ และมาตรการที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัดในรายละเอียดใดบ้าง เพื่อป้องกันทั้งสองฝ่ายถูกเอารัดเอาเปรียบก่อนตกลงหนังสือเช่าคอนโด
ในบทความนี้ The Best Property จะมาให้ความรู้เกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าคอนโดแบบละเอียด ครบถ้วน ว่าควรทำอย่างไร มีจุดที่ต้องระวังหรือไม่ และรายละเอียดข้อมูลในสัญญาแต่ละส่วนควรมีอะไรบ้าง?
สัญญาเช่าคอนโดคืออะไร
สัญญาเช่าทั่วไป (Rental Agreement) คือสัญญาในการปล่อยสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของตัวเองให้ผู้ใช้บริการได้ใช้งานในระยะเวลาที่กำหนด ไม่ว่าจะเป็น การทําสัญญาเช่าคอนโดมิเนียม เช่าบ้านพัก เช่าอาคาร หรือแม้กระทั่งเช่าที่ดินเปล่า
โดยเงื่อนไขการเช่า ผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าต้องมีการทำแบบฟอร์มสัญญาเช่าคอนโดเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งสองฝ่าย ซึ่งการดำเนินสัญญาต้องอยู่ภายใต้การบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด
ประเภทของสัญญาเช่าคอนโด
การทําสัญญาเช่าคอนโด แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
1.สัญญาเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี
สัญญาปล่อยเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี มีระยะเวลาให้เช่าห้องชุดตั้งแต่ สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน , สัญญาเช่าคอนโด 1 ปี และระยะเวลาอื่นๆ ที่จบการเช่าภายใน 3 ปี โดยเงื่อนไขการทำแบบฟอร์มสัญญาเช่าห้องชุดคอนโดประเภทนี้ให้ถูกกฎหมาย ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าต้องลงนามลายเซ็นต์ร่วม พร้อมลงนามผู้รับผิดชอบ
หากในกรณีที่ทรัพย์สินเกิดความเสียหายหรือระหว่างเช่ามีปัญหาจากปัจจัยอื่น เอกสารสัญญาเช่าคอนโดที่ถูกลงนามทั้งสองฝ่ายจะเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้ แต่หากไม่มีการลงนามสัญญาแบบลายลักษณ์อักษรใดๆ ผู้เสียหายจะไม่สามารถยื่นเรื่องดำเนินตามกฎหมายได้
2.สัญญาเช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี
สัญญาให้เช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี มีระยะเวลาให้เช่าห้องชุดตั้งแต่ 3 ปีเป็นต้นไป โดยเงื่อนไขการทำใบสัญญาเช่าคอนโดประเภทนี้ให้ถูกกฎหมาย ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าต้องลงนามลายเซ็นต์ร่วม พร้อมลงนามผู้รับผิดชอบที่ ณ กรมที่ดินกับเจ้าหน้าที่ลงทะเบียนเท่านั้น
หากในกรณีที่ทรัพย์สินเกิดความเสียหายหรือระหว่างเช่ามีปัญหาจากปัจจัยอื่น เอกสารเช่าคอนโดที่ถูกลงนามทั้งสองฝ่ายจะเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้ แต่หากไม่มีการลงนามสัญญาแบบลายลักษณ์อักษรจดลงทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน แม้มีหนังสือสัญญาเช่าคอนโด ผู้เสียหายสามารถยื่นคำร้องได้แค่ 3 ปีเท่านั้น
จุดสำคัญที่ควรระวังในการทำสัญญาเช่าคอนโด
ในช่วงระหว่างการร่างสัญญาเช่าคอนโด ทั้งผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าควรตรวจสอบรายละเอียดของสัญญาเช่าคอนโดทุกข้อ ดังนี้
รายละเอียดการจัดทำสัญญาเช่าคอนโด
ผู้ปล่อยเช่าต้องกรอกข้อมูลรายละเอียดของคอนโด สัญญาเช่าห้องคอนโดตั้งแต่
- ชื่ออาคารชุด, เลขที่ห้องชุด
- ที่อยู่ ในเขต, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด
- จำนวนห้องที่ปล่อยให้ผู้เช่าใช้บริการ
- ระบุราคาเช่าเป็นหน่วยบาทต่อเดือน
รายละเอียดข้อมูลของคู่สัญญา
ในแบบสัญญาเช่าคอนโด จะต้องระบุข้อมูลเบื้องต้นของทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่า ทั้งชื่อ นามสกุล ที่อยู่ รวมถึงอายุ โดยสัญญาจะต้องระบุไว้ด้วยว่าฝ่ายใดเป็นผู้เช่า และฝ่ายใดเป็นผู้ปล่อยเช่า
รายละเอียดระยะเวลาการเช่าคอนโด
ในหนังสือสัญญาเช่าห้องชุดคอนโด ผู้ปล่อยเช่าควรระบุวันที่ครบกำหนดจ่ายค่าเช่าทุกๆ เดือนแก่ผู้เช่า และต้องระบุระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ เพื่อเป็นผลประโยชน์ให้ผู้ต่อสัญญาเช่าคอนโดในระยะยาว สามารถจ่ายในอัตราเช่าราคาเดิมได้ โดยข้อกำหนดจะเริ่มต้นตั้งแต่วันที่ทำสัญญาเป็นต้นไป
รายละเอียดของสินทรัพย์ที่เช่า
ในแบบฟอร์มเช่าคอนโด ผู้ปล่อยห้องเช่าต้องอนุญาตให้ผู้เช่าสามารถใช้สิ่งของ ทรัพย์สินในห้องเช่าได้ ตามที่สัญญาห้องเช่าคอนโดได้ระบุไว้ และต้องระบุทรัพย์สินภายในห้องคอนโด ไม่ว่าจะเป็นสิ่งของ หรือเครื่องใช้ แนบไว้ในหนังสือเช่าหมดทุกรายการด้วย
หากทรัพย์สินชิ้นไหนผู้เช่าทำความเสียหาย ผู้เช่าต้องชำระค่าใช้จ่ายหรือบำรุงซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดทั้งหมดให้กลับมาอยู่สภาพเดิม เสมือนเป็นทรัพย์สินของตัวเอง
รายละเอียดความรับผิดชอบของผู้เช่า
ระหว่างที่ผู้เช่าอยู่ภายใต้การทำสัญญาเช่าคอนโด ต้องดูแลสภาพห้องเช่าให้สะอาด เรียบร้อย เหมือนเดิมทุกประการ อีกทั้งยังต้องยินยอมให้ผู้ปล่อยเช่าเข้ามาเยี่ยมชมดูสภาพห้องได้ทุกเวลา
โดยระหว่างที่ผู้ปล่อยเช่าเข้าชม จะต้องไม่นำสิ่งของที่ผิดกฎหมายเข้ามาภายในห้อง ระหว่างที่ผู้เช่าใช้งานห้องอยู่เป็นอันขาด หากพบเจอผู้เช่าสามารถดำเนินเรื่องยกเลิกสัญญาจองเช่าคอนโดกับผู้ปล่อยเช่าได้ทันที
รายละเอียดค่าเช่าและการชำระเงิน
รายละเอียดในหนังสือสัญญาเช่าคอนโด ต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงิน ทั้งเรื่องค่ามัดจำ ค่าเช่ารายเดือน รวมถึงวิธีการชำระเงิน ค่าปรับเมื่อชำระค่าเช่าล่าช้า และต้องระบุวิธีการคืนเงินให้ผู้เช่าในบางกรณีด้วย
โดยปกติแล้ว ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่ผู้ปล่อยเช่า ตั้งแต่วันที่ทำแบบสัญญาเช่าคอนโด ด้วยจำนวนเงินตามที่ผู้ปล่อยเช่าได้ตกลงไว้
รายละเอียดการผิดสัญญาและระงับสัญญา
ในกรณีผู้เช่าได้กระทำผิดสัญญาเช่าคอนโดข้อใดข้อหนึ่งไป ผู้ปล่อยเช่าสามารถดำเนินเรื่องยกเลิกสัญญาการเช่าคอนโดได้โดยทันที พร้อมให้ผู้เช่าชำระค่าเสียหายตามความเสียหายที่ก่อเอาไว้ด้วย
รายละเอียดข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ
ในกรณีที่ผู้เช่าปฏิบัติตามกฎระเบียบจวบจนสัญญาเช่าคอนโดได้สิ้นสุดลง หากไม่ได้ต่อสัญญาเช่าต่อ ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากห้องที่เช่าทันที โดยค่าใช้จ่ายจะเป็นของผู้เช่าชดใช้เอง
การลงลายมือชื่อ
เมื่อผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่า ตกลงยืนยันดำเนินการทำสัญญาเช่าคอนโด สามารถลงลายเซ็นเป็นลายลักษณ์อักษรได้ทันที แต่หากเป็นการเช่าระยะ 3 ปี เป็นต้นไป ทั้งสองฝ่ายต้องดำเนินการลงทะเบียนทำหนังสือเช่าคอนโดกับเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น
การทำสัญญาเช่าที่รัดกุมควรเป็นอย่างไร
การทำสัญญาเช่าคอนโดแบบรัดกุม คือ การกำชับข้อกำหนดแก่ผู้เช่าอย่างเข้มงวด ไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าคอนโดแบบละเอียด ข้อมูลผู้เช่า และเอกสารหนังสือเช่าคอนโดทุกใบ โดย 9 วิธีการทำสัญญาเช่าคอนโดแบบรัดกุม มีดังนี้
- กำหนดรายละเอียดวันที่เริ่มต้นเช่า สถานที่เช่าให้ครบถ้วน เพราะหากขาดข้อมูลส่วนนี้ จะส่งผลให้สัญญาเช่าคอนโดไม่มีข้อบังคับ และอาจเป็นโมฆะได้
- ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าต้องให้ข้อมูลส่วนตัวที่ชัดเจน ตั้งแต่ ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน และใบสำเนาบัตรประชาชนของทั้งคู่ ประกอบเอกสารเช่าคอนโด
- กำหนดทรัพย์สินในห้องชุดตั้งแต่เครื่องใช้ เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ภายในห้องชุด ลงในใบเอกสารทำสัญญาให้หมดทุกอย่าง
- กำหนดระยะเวลาเช่าตั้งแต่ต้นจนจบให้ชัดเจน รวมไปถึงกรณีผู้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาเช่าคอนโดกะทันหัน
- รายละเอียดการชำระเงิน ตั้งแต่ช่องทางการชำระเงิน รูปแบบการชำระเงินแบบมัดจำหรือล่วงหน้า ต้องระบุวันจ่ายที่แน่นอนของทุกๆ เดือน รวมถึงระบุเงินประกันค่าเสียหายในกรณีที่ข้าวของหรือห้องเสียหายด้วย
- ผู้มีสิทธิ์ในการใช้ห้องชุดคอนโดของผู้ปล่อยเช่าในระหว่างการเช่า จะต้องเป็นสิทธิ์ของผู้เช่าผู้เดียวเท่านั้น เพื่อป้องกันการเสียเปรียบที่ผู้ปล่อยเช่าอาจก่อขึ้นในอนาคต
- หากผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าละเมิดกฎสัญญาเช่าคอนโดข้อใดข้อหนึ่ง ทั้งสองฝ่ายสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที
- ทั้งสองฝ่ายต้องลงนามบนเอกสารสัญญาเช่าคอนโดแบบลายลักษณ์อักษร พร้อมลงลายมือของพยานในการทำสัญญาอีก 2 คน เพื่อเป็นหลักฐานประกอบการฟ้องร้อง ในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
- ผู้ปล่อยเช่าต้องกรอกข้อมูลรายการทรัพย์สินในห้องชุด ตั้งแต่ อุปกรณ์ เครื่องใช้ เฟอร์นิเจอร์ ลงบนหนังสือแนบท้ายสัญญาเช่าคอนโดให้ชัดเจน เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้เช่าหยิบจับของผู้ปล่อยเช่าออกจากคอนโดหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
ก่อนทำสัญญาเช่าต้องพิจารณาสิ่งเหล่านี้
สิ่งสำคัญที่ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าต้องพิจารณาก่อนดำเนินการทำสัญญาเช่าคอนโด มีด้วยกัน 5 ปัจจัยดังต่อไปนี้
คอนโดของเขาเหมาะสมกับเราที่สุดแล้วหรือยัง
ก่อนที่ผู้เช่าจะตกลงทำสัญญาเช่าคอนโด ควรดูสภาพแวดล้อมของตัวคอนโดให้แน่ใจก่อน เพื่อให้พื้นที่อาศัยเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ตัวเองมากที่สุด ไม่ว่าจะเป็น สถานะการเงิน สภาพแวดล้อมรอบตัวคอนโด และรถโดยสารสาธารณะ
ค่าใช้จ่ายส่วนไหน ใครเป็นคนจ่ายบ้าง
- ผู้เช่า : ค่าใช้จ่ายก่อนเข้ามาอาศัย จะมี ชำระค่ามัดจำสัญญาเช่าคอนโดล่วงหน้า กับ ค่าประกัน และ ค่าใช้จ่ายรายเดือน เช่น ค่าเช่าต่อเดือน, ค่าน้ำค่าไฟ, ค่าอินเทอร์เน็ต และค่าชดใช้ในกรณีทรัพย์สินภายในห้องคอนโดของผู้เช่าได้เสียหายโดยผู้เช่ากระทำเอง
- ผู้ปล่อยเช่า : ต้องจ่ายค่าบำรุงห้องแก่ผู้เช่า และต้องคืนค่ามัดจำแก่ผู้เช่าเมื่อครบสัญญาเช่าคอนโดอย่างต่ำ 1 ปี หากผู้เช่าทำทรัพย์สินภายในห้องเสียหาย ผู้ปล่อยเช่าจะหักค่าเงินประกันในการบำรุงซ่อมแซมแทน
ข้อบังคับเพิ่มเติมมีอะไรบ้าง
สิทธิ์การใช้ห้องคอนโดเช่า ตกเป็นสิทธิ์ของผู้เช่าผู้เดียวเท่านั้น หากมีบุคคลที่ 3 มาใช้ห้องร่วมด้วย ผู้ปล่อยเช่าสามารถดำเนินเรื่องยกเลิกสัญญาได้ทันที
กฎระเบียบของคอนโดเหมาะกับเราไหม
เมื่อผู้เช่าเป็นลูกบ้านคอนโดนั้นๆ ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของนิติและคณะกรรมการของคอนโดอย่างเคร่งครัด
กฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 เป็นกฎที่ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าคอนโดต้องทำการตกลงผ่านกฎนี้ภายใต้นิติกรรมและสัญญาอย่างชอบธรรม โดยนิติกรรมมี 5 หลักเกณฑ์ดังนี้
- การทำสัญญาเช่าคอนโดต้องกระทำด้วยเจตนาจริงทั้งคู่
- การกระทำทั้งสองฝ่าย ต้องถูกต้องตามหลักของกฎหมาย
- การทำสัญญาเช่าคอนโดต้องทำสัญญาด้วยความสมัครใจ
- การทำสัญญานี้ คือการผูกนิติสัมพันธ์เฉพาะการซื้อขายเท่านั้น
- การเปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ ต้องมีเหตุและผลตามรายละเอียดข้อตกลงที่ตั้งไว้เท่านั้น
ค่าเสียหายตอนย้ายออกมีอะไรบ้าง แล้วเราจะปกป้องสิทธิตัวเองได้อย่างไร
ในกรณีที่ผู้เช่าคอนโด ต้องการย้ายออกก่อนกำหนดที่สัญญาเช่าคอนโดจะหมด ต้องเตรียมตัวจ่ายค่าส่วนต่าง ดังนี้
- ค่าน้ำ ค่าไฟ
- ค่าอินเทอร์เน็ต
- ค่ามัดจำ
- ค่าประกันความเสียหาย
ในกรณีที่ผู้ปล่อยเช่าเก็บค่าใช้จ่ายส่วนทรัพย์สินเกินราคาจริง ผู้เช่าสามารถให้ช่างที่เป็นคนกลาง คิดค่าเสียหายของตัวทรัพย์สินเป็นราคาจริงได้