เผยหมดเปลือกเกี่ยวกับ “คอนโดเงินเหลือ”คนที่จะซื้อคอนโดต้องรู้!

นักลงทุน หรือ หลายคนที่อยากจะลงทุนกับการปล่อยเช่าคอนโด น่าจะเคยได้ยินคำว่า คอนโดเงินเหลือ กันมาบ้าง โดยที่บางคนอาจจะยังไม่เข้าใจอย่างแท้จริงว่าคอนโดเงินเหลือ คอนโดเงินทอน หรือ บ้านเงินเหลือมีข้อดีข้อเสียออะไรบ้าง

แน่นอนว่าการลงทุนเพื่อความมั่งคั่ง และ มั่นคงในอนาคตเป็นความต้องการของพนักงานออฟฟิศ หรือ มนุษย์เงินเดือนหลายคน แต่ถ้าหากไม่ได้มีการศึกษาข้อมูลให้ดีก่อน การลงทุนอาจจะเป็นเรื่องที่ส่งผลเสียต่อสภาพคล่องทางการเงินได้อย่างมหาศาลเลยทีเดียว วันนี้ทาง The Best Property จะมาช่วยไข้ข้อข้องใจทุกอย่างที่เกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือให้กับทุกคนเองค่ะ

คอนโดเงินเหลือ หรือ คอนโดเงินทอน หมายความว่าอะไร ? 

คอนโดเงินเหลือ หรือ ซื้อบ้านเงินเหลือ คือ การขอยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร หรือ สถาบันการเงินในวงเงินที่มูลค่าสูงกว่าราคาคอนโดจริง เพื่อนำเงินส่วนต่างที่ได้มาไปทำอย่างอื่น ไม่ว่าจะเป็น ต่อเติมห้อง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือ กลบหนี้นอกระบบที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงอื่นๆ

ยกตัวอย่างง่าย ๆ เช่น นางสาว A ยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน 4 ล้านบาท  โดยที่มูลค่าราคาคอนโดอยู่ที่ 3.5 ล้านบาท การทำเช่นนี้เรียกว่า คอนโดเงินเหลือ โดยนางสาว A จะได้รับเงินส่วนต่าง 500,000 บาทมาใช้ทำกิจกรรมอื่นๆ

ขั้นตอนของคอนโดเงินเหลือ

การกู้ยื่นสินเชื่อสำหรับซื้อคอนโดเงินเหลือ บางคนอาจจะมีสถานการณ์ที่แตกต่างกันไป โดยคอนโดเงินเหลือ มีทั้งหมด 3 กรณี ได้แก่ 

• กรณีที่ 1 ผ่านนายหน้า 

กรณีแรกเป็นการยื่นกู้คอนโดเงินเหลือผ่านนายหน้าที่เชื่อถือได้ โดยนายหน้าหาคอนโดที่ราคาถูกกว่าราคาตลาด และทำเรื่องกู้ยื่นสินเชื่อคอนโดเงินเหลือให้ผู้ซื้อในราคาที่สูงกว่าราคาคอนโดจริง ทั้งนี้การใช้บริการผ่านนายหน้าอาจจะมีค่าบริการ หรือ หักค่าดำเนินการต่างๆ ขึ้นอยู่กับแต่ละบริษัท

• กรณีที่ 2 ซื้อคอนโดนที่โครงการน่าเชื่อถือ 

กรณีนี้เงินส่วนต่างของคอนโดเงินเหลือจะมาในรูปแบบส่วนลด ที่ทางโครงการและผู้ซื้อตกลงกัน โดยมิให้ธนาคารและบริษัทประเมินราคารู้ เนื่องจากอาจจะทำให้โดนกดวงเงินขอกู้ได้ โดยการซื้อโครงการที่มีชื่อเสียง และ น่าเชื่อถือ ธนาคารจะไม่ประเมินราคาแต่จะให้กู้ในราคาซื้อขายจริงเท่านั้น 

• กรณีที่ 3 เจ้าของห้องทิ้งเงินดาวน์ 

กรณีสุดท้ายนี้เป็นกรณีที่ทางผู้ซื้อ ซื้อคอนโดผ่านกับเจ้าของห้องเดิมโดยตกลงกันว่า เจ้าของห้องจะทิ้งเงินดาวน์แล้วนำมาเป็นส่วนลดให้ ซึ่งผู้ซื้อจะทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารในราคาเต็ม ทั้งนี้ห้ามให้ธนาคารและบริษัทประเมินราคารู้ข้อตกลง เพราะอาจจะทำให้โดนกดวงเงินได้เช่นเดียวกัน 

ขั้นตอนการขอสินเชื่อคอนโดเงินเหลือ

สำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อคอนโดและต้องการขอสินเชื่อคอนโดเงินเหลือ ในปี 2566 สามารถทำตามขั้นตอน ต่อไปนี้ 

1. เลือกคอนโด หรือ บ้าน ที่ต้องการและยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน โดยยื่นขอในวงเงินที่สูงกว่าราคาจริง เช่น ราคาซื้อขายคอนโด 2.5 ล้านบาท ยื่นกู้ขอสินเชื่อในวงเงิน 3.5 ล้านบาท 
2. หลังจากยื่นขอสินเชื่อแล้วธนาคารจะส่งทีมงาน หรือ บุคคลที่สาม มาประเมินหน้างานว่าวงเงินที่เราขอสมเหตุสมผลหรือไม่ ซึ่งถ้าหากวงเงินที่ยื่นกับราคาประเมิณต่างกัน ธนาคารจะเลือกวงเงินที่ต่ำที่สุด 
3. หลังจากที่ธนาคารประเมินวงเงินเรียบร้อยแล้ว จะได้รับเงินตามวงเงินที่ธนาคารกำหนดมา 
    

ปัจจัยในการกู้บ้าน และคอนโดเงินเหลือ

บางคนอาจจะคิดว่าขอวงเงินเยอะๆ ไปเลยเพื่อที่จะได้มีเงินส่วนต่างมาใช้จ่ายอย่างอื่นเพิ่ม แต่จริงๆ แล้วสถาบันการเงินหรือธนาคารมีปัจจัยหลายอย่างที่ใช้ในการประกอบการตัดสินใจ โดยปัจจัยที่สถาบันการเงินหรือธนาคารใช้ประเมินวงเงิน หรือ อนุมัติสินเชื่อ ได้แก่ 

1. รายได้ และ เครดิต ของผู้ขอสินเชื่อ โดยธนาคารจะประเมินว่าผู้ขอสินเชื่อมีความสามารถในการผ่อนชำระได้มากน้อยเพียงใด โดยพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระ ไม่มีประวัติเสียทางการเงิน หรือ ติดเครดิตบูโรกับธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่นๆ หรือไม่ 
2. ราคาประเมิน โดยธนาคารจะส่งคนมาดูหน้างานเพื่อประเมินราคาคอนโดที่ขอสินเชื่อ ว่าวงเงินที่ขอกับราคาประเมินเหมาะสมกันหรือไม่ 
    

ข้อดีของการซื้อบ้าน และคอนโดเงินเหลือ

สำหรับการซื้อบ้าน หรือ คอนโดเงินเหลือมีข้อดีที่จะช่วยให้สภาพคล่องทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อดีมากขึ้น และ คอนโดเงินเหลือยังมีข้อดีอื่นๆ อีก ได้แก่ 

ได้เงินก้อน ไปโปะหนี้เก่า หรือปิดหนี้

สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดเงินเหลือที่ได้เงินก้อนส่วนต่างมาหลักแสน หรือ หลักล้าน สามารถนำไปโปะหนี้เก่าที่ดอกเบี้ยสูง ไม่ว่าจะเป็น หนี้บัตรเครดิต หรือ หนี้เงินกู้นอกระบบ ซึ่งเป็นการแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายเพราะคอนโดเงินเหลือมีดอกเบี้ยที่ค่อนข้างถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลทั่วไป

ดอกเบี้ยต่ำกว่าการกู้สินเชื่อประเภทอื่น 

อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้น ว่าการขอสินเชื่อบ้านและคอนโดเงินเหลือมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลทั่วไป แต่อย่าลืมคำนึกถึงระยะเวลาการผ่อนชำระหนี้ด้วย เพราะยิ่งระยะเวลาผ่อนชำระนานมากเท่าไหร่ อัตราดอกเบี้ยจะสูงตามขึ้นไปเรื่อยๆ 

มีเงินเหลือไว้ตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์

หลายๆ คนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดแล้วคงต้องการที่จะตกแต่งเพิ่มเติม ให้ห้องเป็นสไตล์ที่ตนเองชอบ เพราะซื้อหนึ่งครั้งก็กะอยู่หลายสิบปี และค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ข้างค่อนสูงทีเดียว ซึ่งการซื้อคอนโดเงินเหลือจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อสามารถนำเงินส่วนต่างมาใช้จ่ายในส่วนค่าตกแต่งห้องเพิ่มเติมได้ โดยสภาพคล่องทางการเงินก็ไม่สะดุดอีกด้วย

ข้อเสียของการซื้อบ้าน และคอนโดเงินเหลือ

การซื้อบ้าน ซื้อคอนโดเงินเหลือไม่ได้มีเพียงแต่ข้อดีเท่านั้น ทั้งนี้ผู้ยื่นขอสินเชื่อจำเป็นต้องเข้าใจว่าสุดท้ายเงินที่ได้มาต้องชำระคืนธนาคารตามระยะเวลาที่กำหนด โดยข้อเสียของการซื้อคอนโดเงินเหลือ มีดังนี้ 

มีหนี้เพิ่มขึ้น

แม้ว่าการซื้อคอนโดเงินเหลือจะช่วยให้สภาพคล่องทางการเงินดีมากขึ้น สามารถช่วยให้คุณสามารถดำเนินชีวิตประจำวันหรือธุรกิจต่อไปได้ แต่การซื้อคอนโดเงินเหลือมักจะตามมาด้วยภาระหนี้สินที่เพิ่มมากขึ้น และเป็นหนี้สินระยะยาวอีกซะด้วย 

มีโอกาสเสียหนี้มากขึ้น

อย่างที่ทราบกันดีว่าคอนโดเงินเหลือเป็นหนี้สินระยะยาว และถ้าหากในอนาคตเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่นตกงาน รายได้หดหาย ปรับลดเงินเดือน และอื่นๆ จะกลายเป็นกระทบกับสภาพคล่องทางการเงินกระทบเงินออม และเมื่อไม่มีเงินไปชำระดอกเบี้ยก็จะทำให้กลายเป็นหนี้เสียได้ 

ขายต่อยากขึ้น

หลายคนที่ส่งหนี้ต่อไม่ไหว ก็จะแก้ปัญหาด้วยการขายคอนโดหรือบ้านต่อ เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายมาโปะหนี้ ซึ่งส่วนใหญ่ราคาขายก็จะเป็นไปตามราคาตลาด แต่การกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือหรือบ้านเงินเหลือ ที่ต้องขายต่อในภายหลัง จะไม่สามารถโปะหนี้ได้หมด เพราะวงเงินจากการกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือมักจะสูงกว่าราคาตลาด

ทำให้เมื่อขายต่อเพื่อนำเงินไปโปะหนี้ นอกจากจะโปะได้ไม่หมด จนไม่เหลือเงินจากการขายแล้ว ยังต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินเพิ่มอีกด้วย

ข้อควรระวังในการซื้อบ้าน และคอนโดเงินเหลือ

• อาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินในอนาคต ถ้าหากวางแผนไม่ดี เพราะการซื้อคอนโดเงินเหลือเป็นหนี้สินระยะยาวที่มูลราคาสูง โดยที่เงินส่วนต่างที่ได้รับมา อย่างไรเสียก็ต้องผ่อนชำระคืนธนาคารตามที่กำหนด
• ระวังเสียเครดิตเพราะคอนโดเงินเหลือเป็นหนี้สินระยะยาว ถ้าหากเกิดเหตุการณ์ทำให้ขาดผ่อนชำระ จะทำให้เสียเครดิตและอาจจะโดนยึดคอนโดคืนได้ 
• ระวังโดนมิจฉาชีพหลอกให้ลงทุนกับคอนโดเงินเหลือ โดยออกอุบาย เล่ห์เหลี่ยมให้คุณอยากซื้อคอนโด อ้างว่าจะได้รับเงินก้อนมาใช้ฟรีๆ คอนโดช่วยปลดหนี้ คอนโดทำเลดี ปล่อยเช่าง่าย ทั้งที่ความจริงทำเลไม่ได้ดีขนานนั้นและเป็นห้องที่ค้างสต็อก หรือ อ้างว่าซื้อบ้านแล้วมีเงินเหลือ แต่จริงๆ แล้วเงินก็ไม่ได้เหลือ
• การซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อปล่อยเช่า อย่าลืมที่จะดูทำเลที่ตั้งให้ดี เพราะถือว่าเป็นปัจจัยหลักที่ผู้เช่าหลายๆ คนให้ความสำคัญ 
   

สรุป

คอนโดเงินเหลือเหมาะสำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อบ้าน หรือ กู้คอนโดอยู่แล้ว โดยได้มีการวางแผนการผ่อนชำระมาอย่างรอบครอบ ซึ่งการซื้อคอนโดเงินเหลือคุณสามารถนำเงินส่วนต่างที่ได้มา ใช้จ่ายในส่วนค่าตกแต่ง ต่อเติมห้อง หรือ จะนำไปปิดหนี้นอกระบบ ทั้งนี้ในกรณีที่ไม่ได้มีการแผนการเงินที่รัดกุมมากพอ การซื้อบ้านหรือคอนโดเงินเหลือก่อนอาจจะส่งผลเสียต่อและกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของคุณได้ 

สำหรับใครที่มีความสนใจสาระน่ารู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านต่างๆ และไม่อยากพลาดสาระดีๆ สามารถอ่านได้ที่ สาระน่ารู้รวมเรื่องบ้าน ของ The Best Property ที่นี่